מה זה משכנתא הפוכה? ומדוע מדובר בפתרון מימון נהדר לבני הגיל השלישי: משכנתא הפוכה לכל מטרה וכמה מימון תוכלו לקבל? יועץ משכנתאות משתף את המדריך המלא
אם תשאלו אנשים מדוע לוקחים משכנתא? רבים יאמרו מיד שמשכנתא לוקחים לטובת רכישת דירה, אך בשנים האחרונות רבים ניגשים לתהליך משכנתא בכוונה לשעבד את הנכס הקיים שלהם, לטובת תזרים כספי חד פעמי.
בעצם מדובר בהלוואת משכנתא לכל מטרה שמעניקה יכולת לקחת סכום הלוואה גבוה ולפרוס אותה למספר שנים גדול יותר מאשר ניתן לקבל בהלוואות רגילות בבנק.
מה זה משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה היא מוצר שמשווק על ידי חברות הביטוח השונות, לבני הגיל השלישי, שיש ברשותם נכס ומעוניינים בהלוואה על חשבון שעבוד הנכס שלהם לטובת איחוד הלוואות קיימות וסידור חשבון העובר ושב, מתן עזרה לילדים בגיוס ההון העצמי לרכישת דירה, ואפילו בתשלום המקדמה למעבר לדיור מוגן.
משכנתא הפוכה יכולה להיות פתרון מימון מצוין עבור בני 60 ומעלה שצריכים סכום הלוואה גבוה ובתנאי פריסה ותשלומים שונים מהמקובל במשכנתא בנקאית, ניתן לפרוס את אותה למשך כל החיים שלכם.
כמה משכנתא ניתן לקבל במשכנתא הפוכה?
כדי לענות על השאלה הזו, אנחנו צריכים להתייחס לשני הדברים הבאים:
- שווי הנכס – היות ומדובר בהלוואה שמבוססת על שעבוד הנכס שלכם, אנחנו נצטרך לדעת קודם כל מהו שווי הנכס שלכם. בדרך כלל במשכנתא שמבוססת על נכס קיים, יש צורך בהערכת שמאי לטובת משכנתא. שמאי יוכל לבצע הערכה לשווי הנכס בשוק החופשי ולערך הכינון שלו, עלות בנייה מחדש במקרה שהנכס ייהרס. בנוסף, מחברות הביטוח דורשות שהשווי של הנכס יהיה לכל הפחות מעל 1 מיליון ש"ח.
- גיל הלווה- משכנתא הפוכה ניתנת בהתאם לגיל הלווה, כאשר ברב חברות הביטוח גיל הלווה המינימאלי לטובת קבלת משכנתא הפוכה הוא גיל 60 וככל שהגיל עולה כך עולה גם אחוז המימון שניתן לקבל מחברת הביטוח.
טבלת אחוז המימון בחברות הביטוח השונות:
| גיל הלווה | הראל | כלל | הפניקס | איילון | קוואלטי |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 | 20 | 20 | 15 | 20 | 23 |
| 61 | 21 | 21 | 16 | 21 | 24 |
| 62 | 22 | 22 | 17 | 22 | 25 |
| 63 | 23 | 23 | 18 | 23 | 26 |
| 64 | 24 | 24 | 19 | 24 | 27 |
| 65 | 25 | 25 | 20 | 25 | 28 |
| 66 | 26 | 26 | 21 | 26 | 29 |
| 67 | 27 | 27 | 22 | 27 | 30 |
| 68 | 28 | 28 | 23 | 28 | 31 |
| 69 | 29 | 29 | 24 | 29 | 32 |
| 70 | 30 | 30 | 25 | 30 | 33 |
| 71 | 31 | 31 | 26 | 31 | 34 |
| 72 | 32 | 32 | 27 | 32 | 35 |
| 73 | 33 | 33 | 28 | 33 | 36 |
| 74 | 34 | 34 | 29 | 34 | 37 |
| 75 | 35 | 35 | 30 | 35 | 38 |
| 76 | 36 | 36 | 31 | 36 | 39 |
| 77 | 37 | 37 | 32 | 37 | 40 |
| 78 | 38 | 38 | 33 | 38 | 41 |
| 79 | 39 | 39 | 34 | 39 | 42 |
| 80 | 40 | 40 | 35 | 40 | 43 |
| 81 | 41.5 | 41 | 36.5 | 41.5 | 44 |
| 82 | 43 | 42 | 38 | 43 | 45 |
| 83 | 44.5 | 43 | 39.5 | 44.5 | 46 |
| 84 | 46 | 44 | 41 | 46 | 47 |
| 85 | 47.5 | 45 | 42.5 | 47.5 | 48 |
| 86 | 49 | 46 | 44 | 49 | 49 |
| 87 | 50 | 47 | 45.5 | 50.5 | 50 |
| 88 | 50 | 48 | 47 | 52 | 51 |
| 89 | 50 | 49 | 48.5 | 53.5 | 52 |
| 90 | 50 | 50 | 50 | 55 | 53 |
| 91 | 50 | 51 | 50 | 55 | 54 |
| 92 | 50 | 52 | 50 | 55 | 55 |
| 93 | 50 | 53 | 50 | 55 | 56 |
| 94 | 50 | 54 | 50 | 55 | 57 |
כל חברת ביטוח בוחרת כמה אחוזי מימון היא מוכנה להעניק לכם, אך יש מנגנון שחוזר על עצמו בכל חברת ביטוח – ככל שהגיל עולה כך עולה גם אחוז המימון.
רב חברות הביטוח מאפשרות משכנתא הפוכה החל מגיל 60, יחד עם זאת חשוב לציין שחברת איילון היא החברת היחידה שמציעה משכנתא הפוכה כבר מגיל 55 ועל כ- 15% אחוז מימון משווי הנכס, כאשר בכל שנה עד גיל 60 יתווסף אחוז נוסף. כלומר עד ל- 20% מימון בגיל 60.
תנאי התשלום האפשריים:
אחד היתרונות שקיימים במשכנתא ההפוכה היא האפשרות לבחור באחת מצורות התשלום הבאות:
- תשלום של קרן וריבית – אתם יכולים לבחור באופציה של תשלום לפי לוח שפיצר של קרן וריבית, כמו בכל משכנתא, ובכך לפרוע את ההתחייבות שלכם בעודכם בחיים.
- תשלום של הריבית בלבד – מי שמעוניינים לשלם חלק מהתשלום, יכולים לבחור לשלם את הריבית בלבד ובכך לצמצם משמעותית את החוב על הנכס ביום לכתם.
- ללא תשלום כלל – אחת האפשרויות הקיימות היא לא לשלם כלל את המשכנתא בעודכם בחיים, ובכך לתת לקרן והריבית להצטבר עד ליום לכתכם.
חשוב להבהיר שלבחירת צורת התשלום יש השפעה ישירה על סכום החוב שיישאר ביום לכתכם, ולכן מוטב לקחת בחשבון את השיקולים הנוספים כמו השארת ירושה לילדים, מלבד הנוחות הרגעית.
ריביות משכנתא הפוכה:
נכון לשנת 2023 הריביות במשכנתא הפוכה נעות בין 5.4%-5.7% אם הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ותוספת של 2%-6% במקרה בו הקרן צמודה לפריים.
אם לקחתם משכנתא בעבר, אתם וודאי יכולים לשים לב שסביבת הריביות במשכנתא הפוכה גבוהה יותר מזו שתוכלו לקבל במשכנתא רגילה לרכישת דירה או לכל מטרה, ואחת הסיבות לכך היא העובדה שאין צורך בהוכחת הכנסות, אין צורך בביטוח חיים, ואפשר שלא לשלם את התשלומים שלה לאורך כל חייכם, כלומר מדובר בהלוואה שהבטוחה היחידה שלה היא הנכס ולכן זה מתורגם גם בריביות.
מהם התנאים לקבלת המשכנתא:
- אתם צריכים להיות בני הגיל השלישי, כלומר החל מגיל 55.
- הנכס שלכם צריך להיות "נקי" ממשכנתא וללא שעבודים קיימים. כלומר שהנכס לא משועבד לבנק או גורם מממן אחר.
- הנכס הממושכן חייב להיות משועבר בדרגה ראשונה לחברת הביטוח.
- שווי הנכס צריך להיות לכל הפחות מעל מיליון ש"ח לפי הערכת שמאי.
- תצטרכו לבצע שמאות בתהליך המשכנתא.
- בחלק מהמקרים, יבקשו חברות הביטוח להציג אישור מרופא פסיכוגריאטרי שמאשר שהלווה צלול ובר הבנה של התהליך.
- בתהליך תצטרכו להחתים את ילדיכם לידיעה שאתם מתכוונים לקחת משכנתא הפוכה, כיוון שהם היורשים החוקיים של הדירה.
מהם היתרונות במשכנתא הפוכה?
- מדובר בהליך מקוצר ומהיר, כיוון שאין צורך בהוכחת הכנסה כפי שנדרש במשכנתא מהבנק.
- הלוואה ניתנת ללא הגבלת זמן - לכל החיים בעוד שמשכנתא רגילה ניתנת לתשלום עד גיל 80.
- אין עמלת פירעון מוקדם, ולכן תוכלו לפרוע את המשכנתא מתי שתרצו מבלי לשלם עמלת היוון.
- אין צורך בהוכחת הכנסה - כלומר גם אם אינכם עובדים תוכלו לקבל משכנתא הפוכה בהנחה ואתם עונים על יתר הקריטריונים.
- הילדים שלכם יהיו חתומים לידיעה בלבד, ואין צורך בערבים במשכנתא ההפוכה.
- ההלוואה ניתנת לכל מטרה, אפילו לרכישת דירה או מעבר לדירה חליפית מונגשת יותר וגם בפתרון מימון לגיוס הון עצמי לטובת תשלום המענק למעבר לדיור מוגן או לעזרה לילדים.
- אין חובה בביטוח חיים ויש לכך יתרון משמעותי כיוון שבגיל השלישי פוליסות ביטוח חיים יקרות יותר מאשר בגיל צעיר.
- יש אופציות תשלום שלא קיימות במשכנתא רגילה, כמו האפשרות לא לשלם כלל בחייכם, ולהחזיר את הסכום הכספי ממכירת הדירה בלכתכם.
- היורשים יכולים לבחור למכור את הדירה או להמשיך לשלם את המשכנתא בלכתכם.
חסרונות במשכנתא הפוכה:
- אחוז המימון מוגבל לפי גיל הלווה, ובחלק מהמקרים אחוז המימון שניתן לקבל לא מספיק למימוש המטרה שלמה בוחרים להשתמש במוצר.
- הריביות שניתנות במשכנתא הפוכה גבוהות מאלה שתשלמו במשכנתא לרכישת דירה או לכל מטרה.
- במקרה של הצמדת הקרן למדד המחירים לצרכן, קיים סיכוי של הגדלת סכום החוב משמעותית מסכום ההלוואה המקורי.
מה ההבדלים בין משכנתא רגילה למשכנתא הפוכה?
| תיאור: | משכנתא רגילה בבנק | משכנתא הפוכה |
|---|---|---|
| מבחן הכנסות: | חובה לעבור מבחן הכנסה פנויה למשכנתא ויחס החזר, כתנאי מקדים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. | אין צורך במבחן הכנסה |
| מגבלת גיל לבקשה: | על פי יכולת הלקוח לעמוד בתשלומי המשכנתא | גיל לווה מינימאלי: 55 |
| מגבלת גיל לתשלום: | חובת תשלום מלא המשכנתא עד לגיל 80 | משכנתא לכל החיים |
| אחוז המימון | על פי הנחיית בנק ישראל | על פי גיל הלווה |
| רגולציית בנק ישראל: | כפופים להנחיות הרגולטור של בנק ישראל | ללא רגולוציה בנקאית |
| עמלת פירעון מוקדם: | תיתכן עמלת פירעון מוקדם בהתאם למסלול שתרצו לפרוע | אין עמלת פירעון מוקדם |
| תהליך המשכנתא: | תהליך מורכב שמכיל בו מספר פרמטרים, בדרך כלל תהליך לקיחת משכנתא רגילה בבנק נערך כחודש ימים | תהליך קצר ומהיר |
| ביטוח חיים | חובה להציג ביטוח חיים למשכנתא | אין צורך בביטוח חיים למשכנתא |
אילו פתרונות קיימים בבנקים:
כידוע משכנתא הפוכה היא פתרון מימון שקיים רק בחברות הביטוח השונות, אך בשנתיים האחרונות גם בנקים החלו להיכנס לתחום המשכנתאות לגיל השלישי.
שני הבנקים שהיום מובילים מוצרי משכנתא לגיל השלישי הם בנק מזרחי, עם המוצר "משכנתא פנסיונית" ובנק לאומי עם המוצר "משכנתא זהב"
בעצם מדובר במשכנתאות שמבוססות על שעבוד הנכס הקיים, ממש כמו במשכנתא הפוכה רק שהבנקים, בניגוד לחברות הביטוח, כפופים לרגולטור בנק ישראל ולכן הלווים שמעוניינים במוצרים האלה, צריכים לעמוד בתנאי הסף המקובלים כמו בכל משכנתא, לרבות בדיקת הכנסות ויכולת החזר.
יחד עם זאת, במוצרים הבנקאים ניתן לקבל גם עד ל-50% מימון כבר בגיל 60, וכאן זה בעצם "משנה משחק" כיוון שאחוז המימון במשכנתא הפוכה הוא אחד החסרונות הבולטים, היות וגיל הלווה הוא זה שיכריע את אחוז המימון שתוכלו לקבל.
משכנתא הפוכה האם כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות?
כמו בכל פעם שאני נשאל האם כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות בתהליך משכנתא, גם במשכנתא הפוכה מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות, שיידע לבחור עבורכם את המסלול הנכון בהתאם לצרכים והתוכניות העתידיות שלכם.
חשוב להבין שכדי להימנע מטעויות בתהליך המשכנתא, צריכים לבצע אפיון פיננסי מעמיק, ולמקד את המטרות שלכם ורק אז לגשת לתהליך המשכנתא.
בנוסף, חשוב לזכור שליווי של יועץ משכנתאות בתהליך המשכנתא הוא מעבר להשגת תנאי משכנתא טובים וריביות אטרקטיביות, אלא גם כרוך בהתאמה של המשכנתא לצרכים שלכם.
יש מקרים בהם תרצו למשוך את כספי המשכנתא בצורה של קצבה חודשית, וצריך לדעת לתכנן את המשיכות בצורה שתמקסם את התנאים שלכם וכל חברה מנהלת את המוצר הזה בצורה שונה מאחרות. יועץ משכנתאות יודע ומכיר את השחקנים בשוק ויידע לתווך ביניכם לבין החברה הנכונה ביותר עבורכם.
לסיכום:
היום זה כבר ברור לכולם. משכנתא הפוכה היא פתרון מימון נהדר לבני הגיל השלישי, כאשר הפנסיה כבר לא מספיקה להם או שהם צריכים סכום כסף חד פעמי לכל מטרה. בשונה ממשכנתא רגילה, אין צורך בהוכחת הכנסות או בהצגת ביטוח חיים למשכנתא, והיא ניתנת לאורך כל החיים ובאפשרויות תשלום מגוונות.
שאלות ותשובות בנושא משכנתא לגיל השלישי:
ניתן לקחת את המשכנתא ההפוכה לכל מטרה שתרצו, החל מאיחוד ופירעון הלוואות ועד לשיפור רמת איכות החיים שלכם.
ניתן להגיש בקשה למשכנתא הפוכה החל מגיל 55 ועד לגיל 97, וככל שהגיל עולה כך עולה גם אחוז המימון.
ניתן לבחור אם לשלם ריבית בלבד, לשלם קרן וריבית או לא לשלם כלל.
ניתן לבצע מחזור משכנתא גם במשכנתא הפוכה ולהתאים את המסלולים לצרכים שלכם, בהתאם למדיניות חברת הביטוח.
החל מריבית שך 5.4% ועד 5.7% כאשר הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן או בתוספת של 2%-6% במקרה בו תבחרו בשימוש ברכיב הפריים במקום וכך לא להצמיד את הקרן למדד המחירים לצרכן.
הזכויות הטבעיות שלכם בנכס לא משתנות בעקבות תהליך המשכנתא, והנכס עדיין יהיה רשום על שמכם, אלא שישועבד לחברת הביטוח ובכך תימנע מכם האופציות למכור את הנכס ללא החזרת כספי המשכנתא לבנק. בדיוק כפי שקורה בכל משכנתא לרכישת דירה או לכל מטרה.
אין עמלת פירעון מוקדם, ולכן ניתן לפרוע אותה בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם.
במקרה של מות הלווים, עומדת בפני היורשים אחת מהאופציות הבאות:
- למכור את הדירה ולהחזיר את סכום היתרה של המשכנתא בתוך 12 חודשים ממועד לכתם של הלווים
- להמשיך ולשלם על המשכנתא ההפוכה.
