הכנסה פנויה למשכנתא היא הבסיס לפיו הבנק מחשב כמה משכנתא נוכל לקבל. יועץ משכנתאות מסביר מהי הכנסה פנויה ואיך הבנק מתייחס להכנסות שלכם.
מהי הכנסה פנויה למשכנתא?
הכנסה פנויה למשכנתא היא בעצם ההכנסה שיש לכם, בקיזוז התחייבויות בגין הלוואות ומוצרי אשראי, שתקופתן מעל שנה וחצי.
כמו בכל הלוואה, הבנק מנהל סיכונים לפי היכולת הכלכלית שלכם, מוסר התשלומים וחיווי האשראי שלכם.
רק לאחר ניהול הסיכונים, הבנק ייתן לכם אישור עקרוני למשכנתא.
במילים אחרות, הבנק רוצה לוודא שיש לכם מספיק הכנסה ושתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא.
אילו הכנסות מוכרות לטובת המשכנתא?
מבחינת הבנק, ההכנסות שלכם הן הכנסות קבועות ויציבות שיש להן אסמכתא, ומופקדות ישירות לחשבון הבנק שלכם.
הרבה פעמים זוגות צעירים שלוקחים את המשכנתא הראשונה שלהם, טועים דווקא בחישוב ההכנסה הפנויה שלהם.
חלקם פשוט לא מכירים את הצורה שבה הבנקים מחשבים את ההכנסה שלהם, וכאן אנחנו עושים סדר בדברים.
ראשית ההכנסה שעליה אנחנו מדברים לעולם תהיה הכנסה "נטו" בחשבון הבנק שלכם, ולא ברוטו.
להלן רשימת ההכנסות שהבנק יתחשב בהם בעת חישוב ההכנסה הפנויה שלכם:
- שכירים - תלושי שכר למשך שלושה חודשים אחרונים.
- עצמאיים - דו"ח שומת מס לשנתיים האחרונות ואישור רו"ח להכנסות השנה הנוכחית.
- קצבת ילדים - במקרים של משפחות מרובות ילדים קטנים, לפעמים מדובר בשיפור משמעותי.
- קצבת נכות לצמיתות - במידה וקיימת עבורכם קצבה בגין נכות והיא לצמיתות, היא תיחשב כהכנסה.
- מזונות - תשלום מזונות בכפוף להצגת פסק דין והסכם גירושין.
מקרים וסייגים בנושא הכנסה פנויה:
על אף שהסעיפים שצוינו ברורים, יש מקרים בהם הבנק בוחן קצת מעבר להכנסה הנוכחית בחשבון.
- אישה בחופשת לידה - הבנק יתחשב בהכנסות שקדמו לחופשת הלידה ולעתים יבקש מכתב מהמעסיק, שבו כתוב שהאישה מתכוונת לחזור לעבודתה ואת תנאי העסקה שלה.
- שכירות מנכס קיים - יש בנקים שמכירים בהכנסה משכירות לנכס קיים, בהנחה ויש לכם דירה בה אתם מתגוררים או שוכרים במקביל. (לא בדירה יחידה)
- בדיקת רצף תעסוקתי - הבנק בוחן אם קיים לכם וותק של שנה לפחות במקום העבודה ובמידה ואין לכם וותק של שנה, יבקש להציג תלושי שכר מהעבודה הקודמת על מנת לוודא שיש לכם רצף תעסוקתי.
אילו הוצאות מקוזזות בחישוב ההכנסה הפנויה?
כאן זה די פשוט, כל הלוואה או מוצר אשראי שתקופתם היא מעל שנה וחצי, תקוזז מההכנסה שלכם.
כך בעצם נקבע סכום ההכנסה הפנויה למשכנתא, וממנו נגזר גובה המשכנתא המקסימאלי שתוכלו לקבל.
מהו יחס החזר במשכנתא?
אז עכשיו, אחרי שעברנו על הגדרת ההכנסות וההוצאות, והבנו שההפרש ביניהם הוא ההכנסה הפנויה,
לפיה הבנק קובע את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל, נסביר מהו יחס החזר במשכנתא,
ולמה הוא קריטי לחישוב סכום המשכנתא שתוכלו לקבל.
יחס ההחזר הוא בעצם היחס בין התשלום החודשי לבין סכום ההכנסה הפנויה כולה.
חשוב לציין כי מבחינת הרגולציה של בנק ישראל, ניתן לקבל משכנתא עד ליחס החזר של 50% מההכנסה הפנויה,
אך הבנק יאשר לכם משכנתא כל עוד סכום ההחזר החודשי לא יעבור את 40% מההכנסה הפנויה שלכם.
בעצם יחס ההחזר הרצוי מבחינת הבנק יהיה כ -33% ועד ל- 40% לכל היותר.
כמה משכנתא ניתן לקבל על סמך ההכנסה שלנו?
גובה המשכנתא הרצוי שנוכל לקבל מהבנק נקבע על ידי מכפלת סכום ההחזר החודשי.
נכון לשנת 2023 ולסביבת הריביות שאנחנו נמצאים בה היום, המכפלה המקסימאלית למשכנתא היא פי 195
בואו נדבר במספרים:
בהנחה וההכנסות שלכם מסתכמות ב- ₪17,000
ויש לכם הלוואה שההחזר החודשי שלה הוא: ₪2,000
אז ההכנסה הפנויה שלכם היא: ₪15,000
יחס החזר לפי 40% מההכנסה הפנויה יהיה: עד ל – ₪6,000 לכל היותר.
ועל פי הסכום הזה, המשכנתא המקסימאלית תהיה עד ל- ₪1,170,000 לכל היותר.
מומלץ לקבל אישור עקרוני למשכנתא בהתחלה!
כמו שהזכרתי בתחילת המאמר, הרבה פעמים אנשים טועים דווקא בחישוב סכום המשכנתא שיוכלו לקבל.
הימנעו מטעויות על ידי הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה.
הגישו את הבקשה בהתחלת התהליך, ואחרי שאתם ביצעתם את חישוב ההכנסה הפנויה,
כעת אתם יודעים כיצד לחשב את זה.
וודאו שיש לכם תמהיל משכנתא שהולך בקנה אחד עם יחס ההחזר הרצוי וההכנסה הפנויה שלכם.
היעזרו ביועץ משכנתאות מהצוות שלנו:
קראתם, בדקתם ואתם יודעים מהו סכום המשכנתא שאתם יכולים לקבל, ואתם עוד רגע מבניית תמהיל משכנתא,
אבל בכל זאת רוצים שיועץ משכנתאות מהצוות שלנו יבדוק את המספרים שלכם?
צרו קשר עם יועץ משכנתאות מהצוות שלנו, שיבצע עבורכם בדיקת היתכנות עסקה ראשונית.
אנו מלווים משפחות רבות בתהליך המשכנתא החל מביצוע האפיון הפיננסי ועד הגשת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא,
לרבות בניית תמהיל משכנתא שתפור במיוחד למידות שלכם, כזה שימקסם את הנתונים שלכם.
אבל בואו נתחיל משיחת טלפון קצרה, ואם תהיה היתכנות עסקה ויווצר "הקליק" נוכל לרוץ קדימה.
