איך לוקחים משכנתא במחיר למשתכן? יועץ משכנתאות מקצועי מפרט את התהליך צעד אחר צעד וחושף את הדברים שחשוב לדעת בדרך לאישור עקרוני ותמהיל המשכנתא.
מחיר למשתכן מדריך
אם אתם מתכננים משכנתא במחיר למשתכן, אתם בטח שאלתם את עצמכם את השאלות הבאות:
במה המשכנתא במחיר למשתכן שונה ממשכנתא רגילה לרכישת דירה מקבלן?
מה הסיפור סביב ההון העצמי ואחוז המימון? כמה הון עצמי באמת צריכים במחיר למשתכן?
ואיך אנשים מצליחים לשלם גם על משכנתא וגם על שכירות מבלי להיכנס לבור כלכלי?
הרבה פעמים אנשים שזכו במחיר למשתכן, שואלים חברים אחרים שזכו מה הדרך הכי נכונה לגשת לתהליך.
במדריך מחיר למשתכן הבא, יועץ משכנתאות עושה סדר בדברים וחושף את התהליך המלא של משכנתא במחיר למשתכן.
עקבו אחרי הצעדים ותכננו את המשכנתא שלכם.
מחיר למשתכן איך מתחילים
הצעד הראשון: הכנה מוקדמת לתהליך
כמו בכל משכנתא שנקח בפעם הראשונה, גם במשכנתא במחיר למשתכן נתחיל מהכנה מוקדמת לתהליך.
מדובר באחת העסקאות החשובות שאתם תעשו בחיים שלכם: לקנות את הבית הראשון שלכם.
בתור יועץ משכנתאות, הרבה פעמים אני נתקל בפערי ידע דווקא בכל מה שקשור לאחוז המימון וההון העצמי במחיר למשתכן.
אז בואו נעשה סדר בדברים…
כמה אחוז מימון ניתן לקבל במחיר למשתכן?
בנק ישראל מאפשר מימון של עד 75% משווי הנכס הנרכש לרכישת הדירה הראשונה שלנו.
גם במחיר למשתכן, אחוז המימון המקסימאלי יהיה 75% משווי הנכס,
אלא שברכישת דירה במחיר למשתכן, העלות בפועל של הדירה כוללת הנחה של כ – 20%-30% משווי הנכס בשוק החופשי.
אז כדי למנוע מצב בו אנשים יוכלו לרכוש דירה ב – 100% מימון,
קיימים מספר דגשים הקשורים להון העצמי שתצטרכו להביא עמכם.
כמה הון עצמי באמת צריך במחיר למשתכן?
הון עצמי מינימאלי:
בנק ישראל קבע שסכום ההון העצמי המינימאלי שנדרש במחיר למשתכן יהיה ₪100,000 לכל הפחות,
או ₪60,000 בישובים בהם קיים מענק מקום,
ועד למימון של 75% משווי הנכס לכל הפחות כל עוד שווי הנכס הנרכש הוא עד 1.8 מיליון ₪
לדוגמא:
נניח שבחרתם בדירה שעלות החוזית שלה היא ₪1,200,000 והשווי שלה על פי הערכת שמאי הוא: ₪1,500,000
אז סכום המשכנתא שתוכלו לקבל הוא עד 75% משווי הנכס: עד ₪1,125,000
על פניו נראה שההון העצמי שאתם צריכים הוא: ₪75,000 אבל בפועל קיימת מגבלת הון עצמי מינימאלי,
ולכן ההון העצמי שבאמת תצטרכו יהיה ₪100,000 או ₪60,000 במקרים בהם קיים מענק מקום.
סכום המשכנתא המקסימאלי:
סכום המשכנתא המקסימאלי במחיר למשתכן הוא ₪1,350,000 ( 75% משווי נכס של 1.8 מיליון ₪)
אז מה הסיפור של סביב ההון עצמי ומתי תשלמו יותר מ- 10% בהון העצמי?
אם רכשתם דירה בעלות של ₪1,500,000 ששווי הנכס שלה הוא 1.8 מיליון ₪
ההון העצמי הנדרש הוא ₪150,000 שזה בעצם שווה ל – 10% מהעלות החוזית.
יחד עם זאת, חשוב לציין שבמידה ואתם רוכשים דירה בעלות של ₪1,600,000 ושווי הנכס בשוק החופשי,
עולה על 1.8 מיליון ₪, ההון העצמי שאתם צריכים הוא ₪250,000 ולא 10% כמו הדעה הרווחת.
בעצם סכום ההון העצמי הוא ההפרש בין העלות החוזית ל – 1.35 מיליון ₪ כיוון שזהו סכום המשכנתא המקסימאלי.
הכינו את עצמכם להוצאות הנלוות למשכנתא במחיר למשתכן:
ההון העצמי במשכנתא הוא לא הכסף היחידי שאתם צריכים להיערך אליו.
רכישת דירה מלווה בהוצאות נוספות, כמו אגרות תשלום שאתם צריכים לשלם (דמי פתיחת תיק, רישום משכון ועוד…)
ועד לכדי ריהוט הבית, שיפוץ עתידי וביצוע מעבר בדירה בפועל.
אחת ההוצאות שאתם צריכים לקחת בחשבון ברכישת דירה מקבלן, הוא תשלום מדד תשומות הבנייה.
החל מחודש יוני בשנת 2022, רק 40% משווי הנכס יוצמד למדד תשומות הבנייה.
אם כי, חשוב לציין שקיימת עתירה מצד הקבלנים במטרה לשנות את ההחלטה שהתקבלה,
ולאחרונה קבלנים מציעים להקדים את התשלומים כדי להימנע מתשלום עתידי במידה והעתירה תתקבל בחיוב.
השוני הגדול הוא שבעבר קבלנים סירבו להקדים תשלומים, כדי לא לספוג את המדד עליהם וכעת הם עושים בדיוק ההיפך.
הצעד השני: בדקו את המספרים שלכם
בשלב הזה, אתם יודעים כמה הון עצמי אתם צריכים להביא איתכם לעסקה ואילו הוצאות נלוות קיימות במשכנתא.
אבל כדי לחשב כמה משכנתא אתם יכולים לקבל על סמך ההכנסות שלכם,
אתם צריכים להבין איך הבנק קורא את ההכנסות שלכם, ומה מוגדרת הכנסה פנויה למשכנתא.
הכנסה פנויה למשכנתא היא סכום הכסף "נטו" שנכנס אליכם לחשבון הבנק ממקום העבודה כל חודש,
וכפוף לתלושי שכר במידה ואתם שכירים או דו"ח שומה ואישור רואה חשבון במידה ואתם עצמאיים.
מתוך הסכום הזה הבנק מקזז הלוואות ועסקות אשראי ארוכות טווח מעל שנה וחצי.
כלומר:
במידה ואתם מרוויחים כל חודש ₪17,000 ויש לכם הלוואה שסכום ההחזר החודשי שלה הוא ₪2,000,
סכום ההכנסה הפנויה שלכם תהיה: ₪15,000
והבנק יאשר לכם משכנתא כל עוד סכום ההחזר החודשי על מוצרי האשראי השונים, לא יעבור את 40% מההכנסה הפנויה.
ובהכנסה פנויה של ₪15,000 תוכלו לקבל משכנתא שההחזר החודשי המקסימאלי שלה יהיה עד ₪6,000
והמשכנתא עצמה תהיה עד 1.35 מיליון ₪
הצעד השלישי: הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא
הרבה לפני שאנחנו בוחרים את הדירה שאנחנו רוצים וחותמים על חוזה הרכישה, חשוב שנוודא שיש לנו אישור עקרוני למשכנתא.
אישור עקרוני למשכנתא, הוא בעצם אישור שהבנק נותן לנו לטובת מימון הרכישה.
בעצם כל עוד אין לכם אישור עקרוני למשכנתא,
אין לכם גורם מימון שמאשר את העסקה ולכן מוטב לחתום על חוזה רק לאחר קבלת אישור עקרוני מהבנק.
את הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא, תוכלו להגיש באתרי הבנקים השונים ובמוקדי המשכנתאות שלהם.
הצעד הרביעי: בחירת הדירה וחתימה על חוזה הרכישה
ברגע שיש לכם אישור עקרוני, אתם יכולים לגשת לקבלן ולבחור את הדירה שלכם.
במעמד בחירת הדירה, הקבלן יאפשר לכם לחתום על חוזה הרכישה או לשריין את הדירה בתשלום סמלי של ₪2,000,
ובתנאי שתחתמו על חוזה הרכישה לא יאוחר מחודש ממועד בחירת הדירה.
במעמד חתימה על חוזה הרכישה, אתם תצטרכו לשלם לקבלן את סכום הפיצוי המוסכם שהוא בד"כ יהיה 7% מעלות הרכישה.
לאחר מכן, תידרשו להעביר בתוך 45 ימים ממועד החתימה את התשלום השני שיהיה בדרך כלל 13% מעלות הרכישה.
כמובן שיש קבלנים שלוח התשלומים שלהם שונה מזה שהצגנו כאן, אבל ההתנהלות דומה.
הצעד החמישי: בחירת סכום ההחזר החודשי ותמהיל המשכנתא שלכם
זה השלב הכי חשוב בתהליך משכנתא במחיר למשתכן,
קביעת סכום ההחזר החודשי והתאמת תמהיל משכנתא לצרכים שלכם.
במחיר למשתכן הרבה פעמים אנחנו גרים בשכירות בזמן ההמתנה לסיום בניית הדירה על ידי הקבלן.
אז כדי לדעת מהו סכום ההחזר החודשי שתרצו לשלם, אתם צריכים לערוך ניתוח ואפיון פיננסי מעמיק.
לרשום את כל ההוצאות שלכם: שכירות, תשלום לגני ילדים במידה וקיים,
הלוואות נוספות ועוד נתונים שישפיעו על בחירת סכום ההחזר החודשי.
כשאתם יודעים מהו סכום ההחזר החודשי שאתם רוצים לשלם, אתם צריכים לוודא שהוא עדיין עומד בתנאים לקבלת המשכנתא.
התהליך הזה מתקיים בכל משכנתא, אבל במחיר למשתכן הרבה פעמים מדובר בחלק הקריטי ביותר עבורנו.
אף אחד לא רוצה לקחת משכנתא ולא להצליח לשלם אותה, או לזכות במחיר למשתכן מבלי להצליח לממש את הזכייה.
לכן מוטב לבצע את האפיון הפיננסי עם יועץ משכנתאות שמתמחה בטיפול בתיקים במחיר למשתכן.
הרבה פעמים יועץ משכנתאות יבצע התאמה של תמהיל המשכנתא לצרכים שלכם,
ללוח התשלומים שלכם וליכולת הכלכלית שלכם.
בחלק מהמקרים כדי להקל על ההחזר החודשי בהתחלה, ובזמן ההמתנה לסיום הבנייה,
תבחרו לשלב גרייס בתמהיל המשכנתא, דחייה של התשלומים על הקרן, ובכך להקטין את סכום ההחזר החודשי.
לא מדובר בפתרון קסם, אלא בעבודה מעמיקה וניתוח של המספרים ברזולוציות הנמוכות ביותר.
וכאשר יש כבר תמהיל משכנתא רלבנטי, מתקדמים במשא ומתן מול הבנקים עד לקבלת התוצאה הטובה ביותר עבורכם.
הצעד השישי: חתימה על הלוואת המשכנתא בבנק
אחרי שביצעתם משא ומתן מול הבנקים, והגעתם לתוצאה שרציתם אתם יכולים לגשת לבנק ולחתום על הלוואת המשכנתא.
זכרו שיש לכם רק 45 ימים מהחתימה על החוזה ועד שתצטרכו להעביר את התשלום השני לקבלן,
ולכן חשוב לנהל את תהליך המשא ומתן מול הבנקים בצורה יעילה ומהירה.
הצעד השביעי: השלמת משימות לאחר חתימה על המשכנתא
אחרי שאנחנו חותמים על המשכנתא בבנק, אנחנו נידרש לבצע מספר משימות ולהציג בטחונות לבנק.
רק לאחר השלמת שלב הבטחונות למשכנתא הבנק יבצע את העברת התשלום לקבלן.
הצעד השמיני והאחרון: ביצוע תשלום לקבלן
אחרי שחתמתם על המשכנתא, סיימתם את שלב הביטחונות והתיק עבר בחינה, מגיע שלב ביצוע התשלום בפועל.
התשלום מתבצע על ידי שוברים לתשלום, שהקבלן נותן לכם בעת החתימה על חוזה הרכישה.
הבנק יעביר את התשלום באמצעות השוברים שקיבלתם,
בכפוף להצגת הסבת ערבות מהקבלן, בכל פעימה ועל פי לוח התשלומים.
זכיתם במחיר למשתכן? מזל טוב! בואו נתכנן את המשכנתא יחד
אם קראתם את המדריך מחיר למשתכן,
אתם בוודאי שמתם לב שתכנון משכנתא במחיר למשתכן הוא מורכב ומצריך דיוק עד לפרטים הקטנים ביותר.
חברת אמון משכנתאות מלווה זוגות ומשפחות בתהליך המשכנתא, ומומחית בטיפול במשכנתא במחיר למשתכן.
אנחנו מזמינים אתכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות עם יועץ משכנתאות מצוות היועצים שלנו,
שתעשה לכם סדר ותעזור לכם לתכנן את הצעדים הראשונים שלכם בדרך למשכנתא במחיר למשתכן.
