האם כדאי לקחת משכנתא לדירה חליפית עם תמהיל משכנתא חדש או לעשות גרירת משכנתא קיימת לנכס הנרכש? יועץ משכנתאות מסביר מהי משכנתא לדירה חליפית.
מהי משכנתא לדירה חליפית?
משכנתא לדירה חליפית, היא משכנתא שנייה שאנחנו נקח כאשר אנחנו נרצה למכור את הדירה הנוכחית שלנו,
ולהחליפה ברכישת נכס חדש למטרת מגורים.
מהן הסיבות לרכישת דירה חליפית:
ישנן לא מעט סיבות שבגללן מתישהו במהלך החיים, נרצה לעשות את המהלך הזה שנקרא "שיפור דיור".
התרחבות התא המשפחתי:
אחת הסיבות הכי שמחות שלנו לרכישת דיור חליפי, היא כי המשפחה שלנו התרחבה.
נולדו לכם ילדים וכעת הדירה שעד כה שימשה אתכם, הפכה להיות "קטנה מדי" עבורכם, ואתם רוצים להתרחב.
יכולת ההחזר שלנו מאפשרת לנו לשדרג את המגורים:
עברו מספר שנים מאז המשכנתא הראשונה, ואתם מרוויחים כעת מספיק כדי לבצע רכישת דירה חליפית.
בדקו את ההכנסות שלכם,
בצעו ניתוח של סל האשראי שלכם, ובדקו אם כעת יש לכם את יכולת ההחזר הרצויה, לפני שתלכו לראות את הדירה הבאה שלכם.
מעבר עיר מגורים:
לעתים אנחנו פשוט מוצאים את עצמנו בפני מעבר בין ערים, בגין החלפת מקום עבודה, או מעבר מהפריפריה למרכז וההיפך.
סתם כי בא לכם לשנות אווירה ועוד סיבות שונות…
כל אחד והסיבה שלו לרכישת דירה חליפית. אין סיבה טובה יותר או סיבה טובה פחות, זה אידבידואלי לכל אחד ואחת.
כמה אחוז מימון נקבל על דיור חליפי?
ברכישת דירה חליפית, הבנק יאפשר לכם לקבל מימון של עד 70% מהנכס הנרכש,
בהנחה ואתם מצהירים כי מדובר בדירה חלופית, ואתם מתכוונים למכור את הדירה הנוכחית בתוך 24 החודשים העוקבים לרכישה.
מבחינת הון העצמי, תצטרכו להציג של הון עצמי 30% וברב המקרים הבנק ירצה שההון העצמי,
והכספים שתקבלו מהמכירה של הנכס שלכם, יועברו למוכרים ושהכסף מהמשכנתא יהיה "כסף אחרון".
יחד עם זאת, במידה ותציגו חוזה מכירה לדירה הנוכחית שלכם, תקבלו עד 75% מימון בדיוק כמו ברכישת דירה יחידה.
קחו בחשבון את כל הדברים שעשויים להיות טריקיים במהלך הזה.
קראו באינטרנט על משכנתא לרכישת דירה שנייה, וודאו שאתם מכירים את כל הטיפים והסודות שצריך להכיר.
מה צריך לקחת בחשבון במשכנתא לדירה חליפית?
הלוואת גישור להשלמת הון עצמי למשכנתא בדירה חליפית
אם ההון העצמי שלכם לא מספיק ל – 30% הנדרשים לטובת ביצוע המשכנתא בבנקים,
דעו ובדקו על קבלת הלוואת גישור או משכנתא חוץ בנקאית שתשלים לכם את הפער בהון העצמי.
קחו בחשבון שאת ההלוואה הזו אתם צריכים להחזיר חזרה לבנק.
חשבו את ההחזר והתזרים הכספי שלכם, כך שבתהליך אתם זוכרים שאתם צריכים לשלם את ההלוואה ולפרוע אותה.
עברו על ההכנסות וההוצאות שלכם ובדקו שההחזר החודשי על הלוואת הגישור בתוספת המשכנתא, לא יעבור את מגבלת יחס ההחזר.
תשלום מס רכישה:
מלבד ההון העצמי לרכישת הדירה החליפית, אתם צריכים לקחת בחשבון עלות של מס רכישה.
בדרך כלל בדירה שנייה, אנחנו נשדרג את הנוכחית וקיים סיכוי רב שנצטרך לשלם מס רכישה בהתאם.
וודאו שאתם מכירים את מדרגות המס, וזכרו שכל עוד אתם מוכרים את הדירה הראשונה,
תשלום המס יידחה עד ל- 24 חודשים ממועד הרכישה.
בדקו אם כדאי לגרור את המשכנתא הנוכחית ולשלב תוספת עבור הרכישה:
אם יש לכם משכנתא בתנאים טובים, בדקו אם תרצו לשקול גרירת משכנתא.
קראו את המאמר בנושא גרירת משכנתא ובדקו אם כדאי לכם לגרור את המשכנתא,
בנו תמהיל משכנתא אלטרנטיבי וכך תדעו אם תרצו לפרוע את המשכנתא הנוכחית או לבצע גרירת משכנתא קיימת לנכס הנרכש.
בדקו את נסח הטאבו
אם אתם רוכשים דירה ממוכרים פרטיים, וודאו שאתם עברתם על נסח הטאבו שלהם,
ושאין הערות שעשויות להפריע לתהליך המשכנתא בבנק.
כל הערת אזהרה שאינה טובה לכם, עשויה לעכב את הביצוע של תיק המשכנתא ולגרור פיגורים והפרת הסכם.
וודאו שהנכס "נקי" מבעיות והמשיכו הלאה.
שימו לב ללוח התשלומים בחוזה
שימו לב ללוח התשלומים שלכם, במידה ואתם רוכשים דירה חליפית ובמקביל מוכרים את שלכם.
הרבה פעמים בעקבות תכנון לא נכון של לוח התשלומים בחוזה המכר,
אנחנו עלולים למצוא את עצמנו בבעיה בעמידה בזמנים.
תכננו את המשכנתא ואת חוזה הרכישה כך שהכספים שיעברו למוכרים יעברו בזמן, והימנעו מכך.
בצעו שמאות מוקדמת במימון מקסימאלי
במידה ואתם רוצים לקבל מימון מקסימאלי, בצעו שמאות מוקדמת לתהליך.
תארו לכם מצב בו, אתם צריכים מימון מקסימאלי של 75% לרכישת הנכס החדש,
והשמאי העריך את הנכס פחות מהעלות החוזית שלו…
במצב כזה אתם תצטרכו להשלים את ההון העצמי מעצמכם, ולעתים תצטרכו לקחת משכנתא חוץ בנקאית משלימה,
או לקחת כסף מבני משפחה, כדי שהעסקה לא "תיפול".
שמאות מוקדמת יכולה למנוע את הטעויות האלה, ולהכין אתכם לקראת סכום ההון העצמי שתידרשו להציג לבנק.
פנו לשמאי אפילו מיד אחרי קבלת האישור העקרוני למשכנתא,
הבטיחו לעצמכם שהמחיר שאתם תשלמו הוא באמת שווה למחיר בשמאות.
והכי חשוב, אל תחתמו על חוזה רכישה כל עוד אין לכם אישור עקרוני למשכנתא.
בנו תמהיל משכנתא בהתאם למספרים שלכם:
בנו תמהיל משכנתא ובצעו מספר סימולציות במחשבוני המשכנתא באתר שלנו.
זכרו שאם בחרתם לקחת הלוואת גישור במקביל למשכנתא,
סכום ההחזר החודשי לא יופיע בתמהיל המשכנתא, אז בדקו שהסכום לא יעבור את מגבלת יחס ההחזר.
יחס ההחזר המקסימאלי שהבנק מאשר הוא 40% מסך ההכנסה הפנויה.
מורכבות התהליך
בשלב הזה, אתם כבר בטח יודעים שהתהליך הזה של רכישת דירה חליפית, הוא לא משהו להקל בו ראש.
גם אם לקחתם משכנתא בעבר, במשחק הזה יש יותר מקום לטעויות.
אל תקלו ראש בתהליך, אתם עושים עסקה משולבת בשתי דירות.
עשו את זה כמו שצריך.
שאלו את עצמכם אם תרצו להיעזר ביועץ משכנתאות, שיעבור אתכם על הנתונים הכספיים,
יתכנן את התהליך ויבנה לכם תמהיל משכנתא שמותאם לצרכים שלכם והתוכניות העתידיות שלכם.
משפרי דיור? צרו קשר עם יועץ משכנתאות מנוסה
כמובן שתוכלו לקחת משכנתא גם לבדכם, במידה ואתם "שוחים" במונחים והתהליכים מפעם קודמת,
אבל יועץ משכנתאות שמכיר את התחום וביצע עסקות לרכישת דיור חליפי, יכול לתרום לכם המון.
בין אם מדובר באפיון מלא של השלבים, של לוח התשלומים שלכם, ועד לבניית תמהיל משכנתא מותאם ליכולת שלכם.
צרו קשר או השאירו את הפרטים שלכם, ויועץ משכנתאות מטעמנו יחזור אליכם ללא התחייבות.
