תמהיל משכנתא לדירה להשקעה, מהו התהליך הנכון? יועץ משכנתאות מסביר איך לקחת משכנתא לדירה להשקעה ומדוע חשוב לקבל אישור עקרוני למשכנתא תחילה.
כשאנחנו מתכננים את המשכנתא לדירה להשקעה שאנחנו רוכשים, אנחנו מגיעים לתהליך בצורה שונה מעט מרכישת דירה למגורים.
בין אם מדובר ברכישת דירה להשקעה לטובת שכירות, ובין אם מדובר בעסקת רכישה ומכירה קצרת מועד,
המטרה שלנו היא להרוויח כסף מהרכישה.
איך תעשו את זה נכון? מה אתם צריכים לקחת בחשבון ברכישת דירה להשקעה?
ואיך תימנעו מטעויות שיגרמו לכם להפסדים כספיים בתהליך לקיחת משכנתא לדירה להשקעה?
יועץ משכנתאות עושה סדר בדברים…
מהי דירה להשקעה?
משקיעים יש כמעט בכל תחום, אבל בשל הריביות והביקוש, הנדל"ן הפך להיות ערוץ ההשקעות הנפוץ והמוכר בישראל.
היום כבר לא מספיק לנו רק לחפש איפה הריבית המשתלמת בפיקדונות הבנקים,
אנחנו רוצים גם להינות מתשואות של הנכסים שלנו, והנדל"ן הוא הערוץ הנוח והבטוח להשקעה.
נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מראים שנכון לאוקטובר 2022,
יש עלייה של כ- 18% במחירי הדירות לעומת השנה הקודמת.
משקיעים מבינים את זה, ורוכשים דירות להשקעה.
בין אם זה לטובת שיפור התזרים הכספי שלהם בצורה של תשלום שכירות חודשי,
או הגדלת ההון העצמי שלהם על ידי מכירת הדירה והנאה מתשואות על הנכס הנרכש.
מהו אחוז המימון שניתן לקבל ואילו אפשרויות קיימות?
מבחינת בנק ישראל, אחוז המימון לרכישת דירה להשקעה הוא 50% משווי הנכס הנרכש.
כלומר, אתם צריכים שיהיה לכם הון עצמי של מחצית מעלות הרכישה לפני הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא בבנקים.
בעבר אנשים לקחו משכנתא לכל מטרה על הנכס הקיים שלהם, כדי להשיג את ההון העצמי הנדרש לעסקה.
בחודש אוקטובר 2021 בנק ישראל הורה לבנקים שלא לשעבד נכס קיים לטובת מינוף ורכישה של נכס חדש,
במטרה ליצור עדיפות לזוגות צעירים חסרי דירה.
מבחינת המשקיעים זו הייתה בשורה פחות משמחת, אבל יש פתרונות לכך.
בעקבות החלטת בנק ישראל, נוצר ביקוש גדול למשכנתא חוץ בנקאית לטובת שעבוד הנכס הקיים,
וכדי להשיג הון עצמי לרכישת דירה להשקעה, היות וחברות הביטוח החוץ בנקאיות לא כפופות לרגולציה כמו המערכת הבנקאית.
יחד עם זאת, זה באה לידי ביטוי בריביות ואופן הגשת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא.
קחו בחשבון את המרכיבים במשכנתא לדירה להשקעה
הכינו את עצמם למס הרכישה:
בשונה מרכישת דירה ראשונה, בדירה השנייה תשלמו מס רכישה של כ- 8% ועד 10% משווי הנכס הנרכש על פי מדרגות המס.
קראו גם באתר רשויות המסים, והתעדכנו על שינויים או תוספות כבר בהתחלת התהליך.
קחו בחשבון מס שבח במידה ואתם מתכוונים למכור את הדירה:
להבדיל ממס רכישה שאותו תשלמו בגין רכישת הנכס, מס שבח חל על המוכרים.
מס שבח יחויב בגין ההפרש בין עלות הנכס שרכשתם לעלות שבה אתם מתכוונים למכור אותו.
אבל אל תדאגו, תוכלו להרוויח מהעסקה הזו גם במקרה של שיפוץ הדירה או השבחת הנכס.
מההפרש בין הסכומים, יקזזו הוצאות תפעול כמו למשל: ליווי עורך דין, עלויות שיפוץ והוצאות נוספות שנלוות למכירה…
פטור ממס שבח יינתן למי שמוכר את דירתו היחידה ובגין מכירת דירה שהתקבלה בירושה.
בדקו את הנכס ואת ההתפתחות של האזור:
בסופו של יום אתם רוצים שההשקעה שלכם תהיה משתלמת, אז אם אתם מתכננים לבצע עסקת "פליפ",
כדאי שתבדקו את האזור ותראו שאכן מדובר באזור שנמצא בהתפחות,
אם יש פרוייקטים לבנייה או כל דבר שיוכל לסמן לכם שזה אזור טוב להשקעה.
בצעו שמאות מוקדמת לנכס הנרכש:
לפעמים כשאנחנו רוכשים דירה להשקעה, אנחנו רוצים לשער מה יהיה שווי הנכס לאחר שיפוץ או השבחתו.
במקרים כאלה, אני ממליץ לבצע שמאות מוקדמת או מיד לאחר קבלת האישור העקרוני למשכנתא.
היתכנות עסקה והמושגים הבסיסיים:
יתר ההתנהלות תהיה כמו של משכנתא רגילה, אז חשוב שתקראו שוב מדריך משכנתא ותחזרו על המושגים הבסיסיים.
אל תסתמכו על זכרוכם מרכישת הדירה הראשונה שלכם, קראו באינטרנט והגיעו מוכנים לתהליך.
בדקו את המספרים שלכם, את יכולת ההחזר שלכם ותחשבו איזה תמהיל משכנתא יהיה נכון עבורכם.
משכנתא לדירה להשקעה לוקחים עם יועץ משכנתאות
יש לא מעט מרכיבים שאנחנו צריכים לקחת בחשבון גם מבחינת הרגולציה וגם מבחינת המספרים.
כשאנחנו בונים תמהיל משכנתא בדירה להשקעה, אנחנו ממש לוקחים את התוכניות שלכם ופורסים אותם לשנים.
זה בדיוק מה שיעשה יועץ משכנתאות מצוות אמון משכנתאות עבורכם.
נגיע ונעבור על המספרים שלכם, נתכנן את המשכנתא ביחד ונבנה תמהיל מותאם לתוכניות שלכם.
אבל כל זה מתחיל בשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
