אחת המטרות של כולם היא לקחת את המשכנתא ללא טעויות. מהן הטעויות הנפוצות בתהליך המשכנתא ואיך להימנע מהן ? יועץ משכנתאות חושף את הסודות.
המטרה שלכם - נקודת הפתיחה בתכנון המשכנתא
תארו לכם שאתם הצלחתם לחסוך את ההון העצמי הנדרש למשכנתא, מצאתם את הדירה שאתם רוצים לרכוש, ואתם רגע לפני הגשמת החלום שלכם.
זוהי נקודת הפתיחה של כל מי שלוקחים את המשכנתא לרכישת הדירה הראשונה שלהם.
עבור חלק מהאנשים זה עשוי להיות שלב מאוד מלחיץ ומבלבל, כי עולם המשכנתאות חדש עבורם, ולכן הדרך הנכונה ביותר להגיע לתהליך המשכנתא היא על ידי ביצוע הכנה מוקדמת.
זכרו את המטרה העיקרית שלכם:
בסופו של יום מה כולם רוצים? לדעת שהם קיבלו את המשכנתא הטובה ביותר, עם התנאים הטובים ביותר ועם תמהיל משכנתא מנצח שנבנה במיוחד עבורם, על מנת שיצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים של הלוואת המשכנתא.
אז איך עושים את תהליך המשכנתא בצורה נכונה? ממה צריכים להיזהר ואיך ניתן להימנע ממכשולים ולקחת משכנתא ללא טעויות?
במאמר הבא אנחנו נפרט את הטעויות הנפוצות של זוגות צעירים שלוקחים את המשכנתא הראשונה שלהם, ונסביר כיצד לזהות את המכשולים שבדרך ולעשות את התהליך בצורה הנכונה.
טעויות נפוצות בתהליך המשכנתא
התחלת תהליך ללא ידע קודם:
אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא לגשת לתהליך המשכנתא ללא יידע קודם ובעצם "להמר" על הכסף שלנו.
חשוב לזכור שמשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, ולמעשה היא אחת ההלוואות החשובות ביותר שנעשה בחיים שלנו, ולכן אסור לנו להקל ראש ולפעול מהרגש.
קראו מדריכים, שאלו שאלות בפורומים השונים ובעיקר תגיעו עם הרצון ללמוד את התחום, גם אם מתכננים לקחת יועץ משכנתאות בתהליך.
זכרו שידע זה כוח, ולכן לא נרצה להגיע לתהליך המשכנתא ללא "הכוח" (הידע) הנדרש.
גם אצלנו באתר תוכלו למצוא את המדריך המלא למשכנתא ובו עשרות מאמרים, טיפים וסרטונים שעשויים לעזור לכם לצבור את הידע הנדרש.
ביטוח חיים למשכנתא:
אחד הביטחונות שהבנק מבקש מאתנו בתהליך המשכנתא הוא להציג פוליסת ביטוח חיים למשכנתא, וכך יבטיח שאם אחד מבני הזוג ילך לעולמו בטרם עת, הביטוח יכסה את תשלום המשכנתא שנותרה.
אנשים מבוגרים או צעירים בעלי רקע בריאותי לא תקין, צריכים קודם כל לבדוק מול סוכן הביטוח שלהם אם הם "ברי ביטוח"
חשוב לזכור שלסכום ההחזר החודשי במשכנתא יתווסף תשלום הפרמיה של הפוליסה, במקרים מסוימים הפרמיה עשויה להיות גבוהה ולכן צריך לקחת גם את העלות הזו בתחשיב האפיון הפיננסי שלכם.
האמונה שהבנק ישים את האינטרסים שלכם לפני האינטרסים שלו:
בתור יועץ משכנתאות שמעתי לא מעט פעמים את המשפטים: "אני לקוח טוב של הבנק", "המנהל מכיר אותי ויסדר לי משכנתא מצוינת" ועוד משפטים דומים.
אני לא רוצה לומר באופן גורף שהבנקאים יחפשו איך להרוויח עליכם את המקסימום האפשרי, ויכול להיות שבמקרים מסוימים גם תמצאו בנקאי שבאמת יביא לכם אישור עקרוני למשכנתא עם תנאים טובים,
אך יחד עם זאת, חשוב להבין שהבנקאי הוא יועץ משכנתאות מטעם הבנק, ולכן בראש ובראשונה המטרה שלו היא להגדיל את הרווחים לבנק.
כלומר: אין לקחת את האישור העקרוני שתקבלו בתור עובדה מוגמרת, וחשוב לבחון את ההצעה שקיבלתם ואת התנאים שניתנו לכם מטעם הבנק.
הקלת ראש בחישוב סכום ההון העצמי הנדרש להשלמת העסקה:
כמו שאתם בוודאי יודעים, על פי בנק ישראל הסכום המינימלי של ההון העצמי למשכנתא לרכישת הדירה הראשונה, צריך להוות לכל הפחות 25% משווי הנכס על פי הערכת שמאי או מחיר הרכישה, הנמוך מבניהם.
מה שקורה הרבה פעמים זה שאנשים מגייסים את ההון העצמי המינימלי שנדרש לעסקה ורצים לתהליך, מבלי לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות למשכנתא.
רכישת דירה מלווה בהוצאות נוספות, כמו למשל: אגרות תשלום, תשלום לאנשי מקצוע שמלווים אתכם, ריהוט הדירה, שיפוץ לקראת הכניסה לדירה ועוד…
חשוב להבהיר: כל ההוצאות האלה, אינן יכולות להיות חלק מהמשכנתא וצריכים להתכונן אליהם כחלק מההון העצמי שאתם מביאים לעסקה.
לכן האמירה הנכונה ביותר בנושא הון עצמי למשכנתא, היא שההכנסה הפיננסית הטובה ביותר תכלול את אחוז ההון העצמי הנדרש בתוספת הסכום שתצטרכו להשלמת ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה.
הערכת הנכס על סמך מודעה ב-"יד 2" או על סמך אינטואיציה:
בעסקת רכישה של דירה יד שנייה, הלוואה כנגד נכס קיים או באחוז מימון מקסימלי לערך הנכס יש חשיבות רבה בסכום המשכנתא שתקבלו.
אל תהמרו על הכסף שלכם, זכרו שעל מנת שהבנק יסכים להעמיד עבורכם את הלוואת המשכנתא, תצטרכו לבצע שמאות בתהליך המשכנתא ושווי הנכס על פי הערכת השמאי יהיה זה שיקבע את הרף המקסימלי למימון הרכישה, בכפוף לחישוב ההכנסה הפנויה ויכולת ההחזר שלכם.
אז אם אתם לא בטוחים בשווי הנכס שלכם, או שאתם צריכים אחוז מימון מקסימאלי מומלץ לבצע שמאות מוקדמת ולהימנע מטעיות שעלולות לגרום לכם להפסיד הרבה כסף ולפעמים פשוט "לפוצץ" את העסקה.
חישוב ההכנסה שלכם בצורה לא מדויקת
אחד הקריטריונים החשובים ביותר בתהליך המשכנתא היא בדיקת סכום ההכנסה הפנויה ויכולת ההחזר שלכם.
הרבה פעמים בשיחות הטלפון שלנו אנחנו מוצאים מקרים בהם אנשים "מעגלים" את הסכומים כלפי מעלה כדי להיראות טוב, אך העניין הזה הרבה יותר מסוכן ממה שזה נשמע.
תארו לכם סיטואציה בה אתם גבוליים בהכנסה הפנויה שלכם, ואתם רוצים לבדוק כמה משכנתא אפשר לקחת ואז אתם מחליטים שאתם מעגלים את הסכומים כלפי מעלה במטרה "להעביר את העסקה".
ראשית מדובר בעיוות הנתונים שלכם, ואנחנו לא מאמינים בלעוות את המציאות.
חשוב שנזכור שבסופו של יום במעמד בחינת המסמכים שלכם האמת תצוף, ואם הסכומים לא יהיו תואמים למה שהצהרתם במועד הגשת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא, הבנק עשוי לחזור בו מהאישור שנתן לכם.
לכן וודאו את המספרים שלכם ותדייקו! אל תצהירו על 11,500 שקלים אם אתם מרוויחים ₪10,700
בחרו את האנשים שתרצו להתייעץ איתם בצורה קפדנית:
כשאנחנו מתכננים משהו חדש שמעולם לא עשינו ואנחנו מחפשים לקבל "חיזוק" או עצה טובה, הרבה פעמים בתור התחלה, אנחנו פונים לחברים ובני משפחה.
זה בהחלט נכון לשוחח עם מי שכבר לקחו בעבר משכנתא, אך לא תמיד התשובות שאנחנו נקבל מהם יהיו הנכונות ביותר עבורנו.
חשוב להבהיר שבייעוץ פיננסי, לרבות ייעוץ משכנתאות היכולות, הידע והניסיון הם לא דברים שניתן להקל בהם ראש,
ולכן במידה ואתם מתכננים לקחת משכנתא ואתם צריכים הכוונה או לשאול שאלות, מוטב ליצור קשר עם יועץ משכנתאות בשיחת ייעוץ ראשוני שלרוב יינתן ללא עלות וללא התחייבות.
קביעת סכום החזר חודשי ללא ביצוע אפיון פיננסי
יש כלל שאומר שעל מנת לקבל תנאים טובים בתמהיל המשכנתא שלכם, תצטרכו לשלם לכל הפחות כ- 550 שקלים על כל 100,000 שקלים שתיקחו בהלוואת המשכנתא.
אך יחד עם זאת, קביעת סכום ההחזר החודשי במשכנתא אינה שליפה מהראש אלא תהליך שמצריך אפיון פיננסי מעמיק ולכן כדי להימנע מטעויות במשכנתא אנחנו צריכים להיזהר מלהניח הנחות יסוד שגויות ולטפל בחלק הפיננסי בצורה מעמיקה.
קחו דף ועט ותרשמו את כל ההוצאות החודשיות שלכם אל מול ההכנסה החודשית וכך תדעו מהו סכום ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו.
זכרו שגם הסכום הזה עשוי להשתנות בהמשך במקרה של עליה בריביות והמדדים.
בשנים 2022-2023 היינו עדים לעלייה מסחררת בריבית הפריים ומדד המחירים לצרכן, ולכן מומלץ לקחת מקדם ביטחון של 10% בסכום ההחזר החודשי למקרה שהריביות יעלו בעתיד.
אנשים מקדשים את הריביות ושוכחים להסתכל על התמהיל
כמעט כולם עסוקים כל הזמן בשאלה: "כמה ריבית הבנק ייתן לנו?" וזה ברור לחלוטין, כי בסופו של יום כולנו רוצים לקבל את המשכנתא עם התנאים הטובים ביותר,
אך הרבה פעמים אני נתקל בפורומים במקרים בהם אנשים פשוט "מקדשים" את הריביות ושוכחים שמנוע החיסכון העיקרי במשכנתא הוא דווקא התמהיל ולא הריביות.
זכרו שהריביות מתעדכנות ומשתנות מעת לעת ותמהיל המשכנתא לעומת זאת לא ישתנה עד לרגע שבו תבחרו לבצע מחזור משכנתא.
בניית תמהיל משכנתא ללא ידע מוקדם וראייה פיננסית
ראשית נאמר ששלב בניית תמהיל המשכנתא הוא אחד השלבים הקריטיים בתהליך המשכנתא. בואו נשים את זה על השולחן: מקור החיסכון העיקרי במשכנתא הוא התמהיל ולא הריביות.
אז איך בונים תמהיל משכנתא מנצח? בעזרת כל מה שאספתם בדרך:
- סכום ההכנסה הפנויה ויכולת ההחזר שלכם.
- מספר השנים שתרצו לפרוס אליהן את המשכנתא.
- מטרות הרכישה – (האם אתם רוכשים דירה למגורים או להשקעה).
- שינויים אפשריים בעתיד בהכנסה ו/או כספים שתקבלו בעתיד שבעזרתם תרצו לפרוע ו/או למחזר חלק מהמשכנתא.
- משתנים נוספים…
כדי לבנות תמהיל משכנתא בצורה נכונה, אתם חייבים שתהיה לכם את היכולת האנליטית והראייה המרחבית הנדרשים לתהליך בניית תמהיל המשכנתא.
במידה ואתם לא בטוחים איזה תמהיל רלוונטי עבורכם, מוטב שלא תבנו את תמהיל המשכנתא לבד ותתייעצו עם יועץ משכנתאות שיידע לאפיין את התנאים הנכונים ביותר עבורכם.
זכרו: אנחנו רוצים משכנתא שנוכל לעמוד בתשלומים שלה, ולכן תמהיל המשכנתא הוא קריטי ואי אפשר להקל בו ראש.
איך תבחרו נכון את יועץ המשכנתאות?
להבדיל מהתייעצות פיננסית, דווקא כאן באמת מבורכים החברים ובני המשפחה שלכם ביכולת להמליץ לכם על מישהו שהם סומכים עליו.
זה מעניק לנו את הביטחון, כי מישהו שאנחנו מכירים המליץ על אותו יועץ משכנתאות – משמע כנראה שמקצועיות וידע יהיו לו.
יחד עם זאת, אחד הדברים שאני תמיד אומר בתור יועץ משכנתאות הוא שמלבד היכולות, המקצועיות, הידע וההמלצות של בני המשפחה והחברים, דווקא הכימיה האישית שלכם עם יועץ המשכנתאות צריכה להיות קריטריון עיקרי בשיקולים.
הרי ברור שאנחנו נבחר לקחת יועץ משכנתאות שיש לו ידע וניסיון והוא לא פחות ממקצוען, אבל הרבה פעמים אנחנו מתרכזים בחלקים הטכניים ושוכחים שתהליך המשכנתא הוא תהליך שבו אנחנו חושפים את הנתונים הכי אישיים שלנו.
זו הסיבה בדיוק בגללה מומלץ לוודא שתהיה לכם כימיה טובה עם יועץ המשכנתאות עמו בחרתם לגשת לתהליך המשכנתא.
לסיכום
ישנן מספר טעויות נפוצות שניתן להיתקל בהם בתהליך המשכנתא, וכעת אחרי שאתם מכירים אותן חשוב שתשאלו את עצמכם את השאלה הבאה בצורה הכי כנה:
"האם אתם רוצים לבצע את תהליך המשכנתא ללא ייעוץ מקצועי?"
אני מראש אומר שזה אפשרי. אנשים לוקחים משכנתא גם ללא יועץ משכנתאות, אך כדי לעשות זאת הם צריכים להיות בטוחים שיש להם את הזמן הנדרש ללמוד את תחום המשכנתאות, הידע והיכולת המקצועית לנתח את המצב הפיננסי שלהם,
היכולת לבנות תמהיל משכנתא שבאמת יהיה נכון עבורם, וכמובן שסדר, ארגון ויכולות משא ומתן יהיו מבורכים בתהליך כזה.
אם אתם לא "שולטים" באחד מהדברים שהזכרתי כאן – אל תהמרו על הכסף שלכם.
פנו ליועץ משכנתאות לייעוץ ראשוני ללא התחייבות ולקבלת הכוונה.
