בחודש ספטמבר נכנסה לתוסף רפורמת המשכנתאות בישראל, ומעתה ישנם שלושה סלים אחידים במקום תמהיל משכנתא אחד באישור עקרוני למשכנתא. לפרטים היכנסו. יועץ משכנתאות מסביר הכול.
רפורמת המשכנתאות בישראל - רפורמת הסלים האחידים
בחודש ספטמבר 2022 תיכנס לתוקף רפורמת המשכנתאות בישראל. השם הנוסף שלה הוא רפורמת הסלים האחידים.
בנק ישראל החליט לבצע יישור קו בכל מה שקשור לנושא האישור העקרוני למשכנתא, על מנת לאפשר לציבור לוקחי המשכנתאות לבצע את ההשוואה בין הבנקים בצורה שהיא תהיה "קלה יותר"
בעצם המטרה העיקרית היא ליצור אחידות ושקיפות, ולמנוע ניסוחים שונים ואותיות קטנות שלא ברורות לנו.
אלו הם עיקרי רפורמת המשכנתאות שתיכנס לתוקף ב- 09/2022:
- נוסח האישור העקרוני יהיה אחיד בכל הבנקים. נוכל להשוות "תפוחים" מול "תפוחים".
- זמן ההמתנה לאישור העקרוני יקוצר עד ל -5 ימי עסקים מרגע הגשת הבקשה באתרי האינטרנט ומוקדי הבנקים.
- במקום תמהיל משכנתא אחד יוצעו שלושה "סלים אחידים" ו- "סל מוצע" אחד לבחירת הלקוח.
- האישור העקרוני יכיל תחזית כוללת למשכנתא - נקבל הערכה של העלות הכוללת של הלוואת המשכנתא ואת סכום ההחזר החודשי המקסימאלי שנשלם לאורך חיי המשכנתא.
- בדו"ח היתרה לסילוק המשכנתא תוצג לנו הכדאיות למחזור המשכנתא.
אילו תמהילי משכנתא (סלים אחידים) קיימים באישור העקרוני?
אז כמו שכבר שמת לב, השינוי המשמעותי שתפס לנו את העיניים הוא שבמקום תמהיל משכנתא אחד, יוצעו לנו שלושה "סלים אחידים" ותמהיל נוסף לבחירתנו.
סל אחיד 1 - תמהיל השלישים
הסל הראשון שיוצע לנו יכלול את תמהיל השלישים שאנחנו מכירים מהעבר. זה שמחלק את המשכנתא ל- 3 חלקים שווים.
1/3 בריבית הפריים,
1/3 בריבית קבועה לא צמודה למדד
ו-1/3 בריבית משתנה צמודה למדד.
היתרונות של התמהיל:
שלושת המסלולים העיקריים מופיעים בו וסכום ההחזר ההתחלתי של המשכנתא יהיה נמוך.
החסרונות של התמהיל:
סכום ההחזר החודשי יגדל עם הזמן ובהתאם למדד המחירים לצרכן.
בנוסף, התמהיל הזה הוא גנרי וברב המקרים חלוקה שונה של הלוואת המשכנתא תשיג לנו חיסכון של עשרות ומאות אלפי שקלים.
רמת סיכון: בינונית
סל אחיד 2 - תמהיל חצאים
הסל השני שיוצע לנו הוא תמהיל החצאים
50% בריבית הפריים ו – 50% בריבית קבועה לא צמודה למדד
היתרונות של התמהיל:
שני המסלולים לא צמודים למדד המחירים לצרכן כך שהקרן לעולם תקטן בהתאם ללוח הסילוקין.
בנוסף, ריבית הפריים היא הריבית הזולה ביותר נכון להיום.
החסרונות של התמהיל:
ריבית הפריים היא ריבית משתנה, ובשנת 2022 עד לחודש אוגוסט, נגיד בנק ישראל העלה את הריבית ב – 4 פעימות לכדי 3.5%
לכן חשוב להשתמש במרכיב הפריים בתבונה
רמת סיכון: בינונית-גבוהה
סל אחיד 3 - ריבית קבועה 100% לא צמודה למדד
התמהיל השלישי הוא כולו בריבית קבועה לא צמודה למדד.
היתרונות של התמהיל:
תהיה לנו וודאות מלאה מהיום הראשון ועד היום האחרון של הלוואת המשכנתא.
נדע מה יהיה ההחזר החודשי לאורך כל התקופה, וגם אם ריבית הפריים ומדד המחירים לצרכן יעלו,
זה לא ישפיע על ההחזר החודשי של המשכנתא.
החסרונות של התמהיל:
על 100% וודאות נשלם, ונשלם הרבה.
הבנק יתמחר את הלוואת המשכנתא בהתאם, היות ואין שום סיכון הריבית תהיה הגבוהה מכולן.
רמת סיכון: נמוכה – 0% סיכון
אז מהו התמהיל הרביעי? ולמה הוא כנראה התמהיל החשוב ביותר?
כחלק מרפורמת המשכנתאות בישראל, הבנק מאפשר לציבור לוקחי המשכנתאות, לבחור בתמהיל רביעי.
הוא גם נקרא "הסל המוצע" והוא בדרך כלל יהיה תמהיל משכנתא שנבנה על ידיכם או על ידי יועץ משכנתאות מטעמכם.
היתרונות של התמהיל:
באופן חד משמעי – תמהיל המשכנתא יותאם לצרכים שלכם.
בנוסף, תמהיל זה יקל על ההשוואה בין הבנקים. במקום להשוות 3 סלים שונים נוכל לבחור להשוות סל אחד ולהקל עלינו.
בדרך כלל זה יהיה התמהיל שיניב לכם את החיסכון המירבי ויהיה הכי מותאם לצרכים שלכם.
החסרונות של התמהיל:
אם התמהיל נבנה טוב, אז לא אמורים להיות לו חסרונות.
אבל כן חשוב לוודא שהתמהיל נבנה בצורה הנכונה והמשוקללת ביותר עבורכם.
אז איך נבנה את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורנו?
הדרך הכי טובה לבנות את התמהיל עבורכם, הוא לדעת מהו הסכום שתוכלו לשלם ומהם התוכניות העתידיות שלכם.
אילו כספים עשויים להיכנס, והאם יהיו לכם נקודות בהם תוכלו לבצע פירעון למשכנתא?
כשאתם יודעים את הדברים האלה, תנסו לבנות את התמהיל ולסמלץ אותו במחשבוני המשכנתא באתר,
עד שתגיעו לתמהיל החסכוני ביותר עבורכם.
היעזרו ביתרונות והחסרונות של המסלולים בעמוד "סוגי ריביות ומסלולים למשכנתא" שנמצא במדריך למשכנתא.
תנו ליועץ משכנתאות מנוסה לבנות לכם את המשכנתא וללוות אתכם לאורך התהליך ועד קבלת הכסף
אני רוצה להזמין אתכם לפגישת אפיון פיננסי שתעשה לכם סדר, ותעזור לכם לתכנן את הצעדים הראשונים בדרך למשכנתא.
השאירו פרטים, ויועץ משכנתאות מטעמנו יחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
