מתי צריך לבצע שמאות בתהליך המשכנתא? מתי נוכל לוותר על שמאי? ומתי כדאי לבצע שמאות מוקדמת? שוחחו עם יועץ משכנתאות בדרך לאישור עקרוני למשכנתא.
מה החשיבות של שמאות בתהליך המשכנתא? מתי נבצע שמאות ומתי תוכלו לוותר על ביצוע שמאות לנכס?
מתי חשוב לבצע שמאות מוקדמת ואיך זה יכול לעזור לכם בתהליך הרכישה?
יועץ משכנתאות מסביר מתי פונים לשמאי במשכנתא ומה הדברים החשובים שכדאי להכיר.
שמאות בתהליך המשכנתא
בתהליך המשכנתא אנחנו מבקשים מהבנק מימון לטובת העמדת הלוואה כנגד שעבוד נכס.
הדרך הכי נכונה לדעת מהו שווי הנכס שאותו אתם קונים, הוא על ידי הזמנת שמאי מקרקעין וביצוע שמאות והערכת הנכס.
שמאי יגיע לדירה ויבדוק אותה בכל מיני פרמטרים וכך יעריך את שווי הנכס בשוק החופשי.
השמאי יעריך את הנכס לפי מיקום הנכס (עיר, שכונה ואזור גיאוגרפי), עלות לכל מטר, כמות חניות, חריגות ובנייה ועוד פרמטרים.
בנוסף, באחריות השמאי לבחון אם הנכס רשום כפי שצריך בטאבו / אישור הזכויות, ולהתריע במידה ועלולה להיווצר בעיה מול הבנק.
הפרמטרים כמובן משתנים לפי סוג הנכס שיבדוק, אבל ברמה העקרונית שמאי משכנתא בודק את ערך הנכס,
וקובע את הסכום שלפיו הבנק יקבע את סכום המימון שתקבלו במשכנתא.
מה קורה עם הסכום שקבע השמאי נמוך מעלות החוזה?
בעצם אחוז המימון נקבע על פי שווי הנכס בשוק החופשי ולאחר הערכת שמאי מקרקעין או העלות החוזית, הנמוך מביניהם.
כלומר, במידה ואנחנו רוכשים בדירה בעלות של ₪1,500,000
ושמאי העריך את הנכס בשווי של ₪1,450,000 אז אחוז המימון ייקבע על פי הערכת השמאי.
וברכישת דירה יחידה, נקבל עד 75% מימון משווי הנכס על פי הערכת השמאי.
במקרה בו השמאי העריך את הנכס בסכום נמוך מהעלות החוזית, נצטרך להשלים את ההפרש בעזרת הון עצמי מהבית.
שמאות מוקדמת בתהליך המשכנתא
כדי להימנע ממצבים בהם יש פער בין המחיר שקבע השמאי למחיר בחוזה הרכישה, ניתן לבצע שמאות מוקדמת.
שמאות מוקדמת, היא תהליך שמאות שמבצעים לפני לקיחת משכנתא והיא מומלצת עבור מי שמכוונים לאחוז מימון מקסימאלי.
לדוגמא:
במקרים בהם אתם רוכשים את הדירה הראשונה שלכם ואתם צריכים 75% מימון בדיוק,
או במידה ואתם רוכשים דירה להשקעה וצריכים 50% מימון,
אתם בעצם צריכים מימון מקסימאלי, ומגיעים עם ההון העצמי הנמוך ביותר שנדרש.
אלה הם בדיוק המקרים בהם כדאי שתבצעו שמאות מוקדמת.
מה עלות של שמאי בתהליך המשכנתא?
שמאות מקוצרת:
באישור העקרוני למשכנתא שתקבלו מהבנק, תהיה רשומה העלות לשמאות על פי הנכס שאתם מתכננים לקנות.
ברכישת נכס בעלות של עד ₪4,000,000 הבנק יסתפק בשמאות מקוצרת, והעלות שלה תהיה בין ₪430 ועד ₪1,990
במקרים בהם סכום הנכס יעלה מעל 4 מיליון ₪ ובשמאות למשק חקלאי, הבנק יבקש שמאות מורחבת (תקן 19)
עלות שמאות מורחבת שונה משמאות מקוצרת ותקבע ישירות מול השמאי.
בנוסף לאישור העקרוני למשכנתא, תקבלו הפנייה לשמאי ורשימה של כ- 3 שמאים שעובדים עם הבנק.
שמאות מוקדמת:
עלות שמאות מוקדמת גבוהה מזו של שמאות מקוצרת, ויש לקבוע את הסכום מראש מול השמאי.
מעבר לעלות השמאות, וודאו עם השמאי באילו בנקים מקבלים את השמאות שלו?
הבנקים יכולים לבחור לעבוד עם שמאים הרשומים בבנק בלבד, אם כי בחלק מהמקרים ניתן יהיה לאשר דו"ח שמאות גם אם השמאי אינו מופיע ברשימת הבנק.
עלות מקובלת לשמאות מוקדמת תנוע בין ₪2,500 ובמקרים מסויימים עד לכדי ₪4,000 ויותר.
מתי לא נצטרך לבצע שמאות בתהליך המשכנתא?
בדרך כלל ברכישת דירה מקבלן, בו הבנק המלווה לפרויקט הוא הבנק ממנו אתם לוקחים משכנתא,
או במקרים של רכישת דירה במחיר למשתכן, ששווי הנכס המשוער הוא מעל 1.8 מיליון ₪,
אין צורך בביצוע שמאות לדירה.
בדרך כלל לבנק המלווה יש נתונים של הבנייה ודו"ח 0 לפיו יודע מה ערך הנכס שאתם קונים.
יחד עם זאת, במקרים בהם לא קיים ליווי בנקאי לקבלן, הבנק יבקש שתבצעו שמאות.
בדקו את עצמכם לפי חתימה על חוזה רכישה
אם קראתם את המאמר עד כאן, וודאי שמתם לב שיש חשיבות רבה לשמאות בתהליך המשכנתא.
רגע לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה, בדקו את המספרים שלכם.
עשו סקר שוק בסביבת המגורים והנכס שאותו אתם רוצים לקנות.
במקרה של רכישת דירה יד שנייה, נסו להתמקח עם המוכרים והכי חשוב:
בדקו את התקינות של הנכס ברמה המשפטית, וברמה התכנונית.
קחו בחשבון שבמידה וקיימות חריגות בנייה בנכס,
השמאי יוריד אותם מהערך של הדירה ובמקרים מסוימים יבקש לפרק אותם לפני ביצוע השמאות.
השיגו אישור עקרוני למשכנתא ובצעו שמאות
זכרו שבמידה ואתם קונים דירה וצריכים מימון מקסימאלי מהבנק, אתם בעצם צריכים לקחת מקדם בטיחות.
וודאו שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא, ושהמחיר שהמוכר מבקש מכם עומד בקנה אחד עם הערכת שמאי.
בדקו את הנכס, ושאלו את המוכרים אם קיימות חריגות בנייה.
במידה ותגלו בתהליך שיש מספר דברים שמעלים ספק בעלות החוזית של העסקה, בצעו שמאות מוקדמת.
גם אם שמאות מוקדמת יקרה ברב המקרים משמאות מקוצרת, היא יכולה לחסוך לכם בטעויות שיגרמו לכם להפסיד הרבה כסף.
תארו לכם מצב שבו אתם חותמים על חוזה הרכישה, והשמאי מעריך את הנכס בסכום נמוך ממה שחתמתם עליו ברכישה.
במצב כזה, אתם תהיו במרדף אחר הלוואה משלימה או השגת כספים מעבר להון העצמי שתכננתם,
ובמקרים מסוימים זה ממש יוכל להגיע לכדי ביטול עסקה.
אז לפני שאתם חותמים על חוזה, וודאו שיש לכם אישור עקרוני למשכנתא,
בקשו את ההפנייה מהבנק ובצעו שמאות לנכס מול שמאי.
לסיכום
קראו מאמרים והכינו את עצמכם לקראת המשכנתא,
וודאו שהמספרים עובדים לטובתכם,
בדקו את הנכס שאתם רוצים לקנות ובמידת הצורך שאלו שאלות מכוונות את המוכרים,
כך תדעו בדיוק עד כמה העסקה נכונה עבורכם.
הגישו בקשה לאישור עקרוני למשכנתא ובצעו שמאות במקרים בהם המימון שאתם צריכים הוא מימון מקסימאלי
זכרו שכל עוד אין אישור עקרוני למשכנתא, אנחנו לא חותמים על חוזה רכישה.
מתכננים לקחת משכנתא? צרו קשר עם צוות יועצי המשכנתא שלנו
משכנתא זו לא עוד הלוואת דיגיטל שאתם תקחו באפליקציה של הבנק,
מדובר באחת העסקאות הגדולות שתעשו בחיים שלכם, וכמו שאתם מבינים מהמאמר,
לא מעט אנשים עושים טעויות שגורמות להם להפסיד הרבה כסף.
צרו קשר עוד היום עם יועץ משכנתאות מצוות יועצי המשכנתאות שלנו, וקבלו ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
