מדד תשומות הבניה אמנם אינו חלק מתמהיל המשכנתא אך הוא בהחלט משפיע על עלות הרכישה של דירה מקבלן. יועץ משכנתאות מסביר איך ניתן לצמצם אותו.
רוכשים דירה מקבלן? וודאו שאתם מכירים את מדד תשומות הבנייה, כי ברב המקרים התשלום שתצטרכו לשלם לקבלן יכלול את התשלום על המדד. במאמר הבא יועץ משכנתאות יפרט מהו מדד תשומות הבנייה ואיך ניתן להיערך אליו והאם ניתן לצמצם את העלות שתשלמו על המדד.
מהו מדד תשומות הבניה?
מדד תשומות הבנייה מודד את שינוי עלות "סל המוצרים הקבועים" המשמשים לבנייה של בתי מגורים ומייצג את עלויות הבניה של קבלנים.
השלכה המרכזית לסטטיסטיקה בודקת את המחירים בכל חודש מחדש וכך נקבע אם מדד תשומות הבנייה עלה או ירד.
כמו במדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבנייה מתפרסם אחת לחודש בתאריך ה – 15 לחודש.
במידה והיום ה- 15 באותו חודש הוא ביום שישי יפורסם המדד יום לפני כן.
טבלת מדד תשומות הבנייה בשנה האחרונה:
| תאריך | שינוי מדד |
|---|---|
| 07/2023 | 0.2%- |
| 08/2023 | 0.1% |
| 09/2023 | 0.1% |
| 10/2023 | 0.2% |
| 11/2023 | 0.1% |
| 12/2023 | 0.0% |
| 01/2024 | 0.3% |
| 02/2024 | 0.2%- |
| 03/2024 | 0.2% |
| 04/2024 | 0.1%- |
| 05/2024 | 0.5% |
| 06/2024 | 0.4% |
| 07/2024 | 0.4% |
| 08/2024 | 0.2% |
| שינוי מצטבר מתחילת 2024 | 1.9% |
איך המדד משפיע על עסקת הרכישה?
כאשר אנחנו רוכשים דירה מקבלן, אנחנו תלויים בקצב הבנייה של הקבלן.
מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה כיוון שעלות החומרים (בטון, ברזל, צינורות ועוד…) משתנים מחודש לחודש.
המדד מגן על הקבלן כך שלא יצטרך לספוג את השינויים בעלויות ובעצם מקבל את הפער מהרוכשים.
זו אחת מההוצאות הנלוות למשכנתא ואת הכסף תצטרכו להביא מהבית כחלק מההון העצמי שלכם.
האם לקחתם את המדד הזה בחשבון?
עד כמה המדד ישפיע על העסקה?
איך מחשבים את המדד ומהו מחיר הכסף של הדחייה?
בדקו מתי יוצמד לכם המדד? לרב הוא יוצמד עם חתימת החוזה אך במחיר למשתכן לעתים יוצמד ממועד הזכייה.
למועד ההצמדה יש משמעות כיוון שהמדד מחושב לפי תקופת התשלום בעסקה ולא לפי הקרן של הלוואת המשכנתא.
לדוגמא:
אם יתרת התשלום שלנו לקבלן עומדת על 1,500,000 ₪ והמדד בתקופה הזו עלה ב – 1% אז התשלום לקבלן בסוף התקופה יהיה 15,000 ₪.
האם ניתן להימנע או לצמצם את העלות לתשלום תשומות הבנייה?
מדד התשומות הוא חלק בלתי נפרד מרכישת דירה מקבלן.
מדד זה משפיע רק על מי שרוכש דירה חדשה מקבלן. ברכישת דירה יד 2 – מדד זה אינו משחק תפקיד.
רוצים לצמצם את העלות?
חושבים איך לחסוך עוד כסף בתהליך הרכישה?
בצעו משא ומתן בנושא מתווה התשלומים מול הקבלן,
זכרו שמקור החיסכון בתשלום המדד הוא במתווה התשלומים.
חלק מהקבלנים יאשרו לכם להקדים את התשלומים, וכך בעצם תקופת הזמן בו הכסף "צובר" מדד מתקצרת.
ככל שהתקופה בה הכסף טרם שולם לקבלן מתקצרת, כך גם התשלום על המדד.
זכרו שבסופו של יום כל מה שאתם תחסכו – יספוג הקבלן,
זו הסיבה שהקבלים לא ממהרים להסכים לקצר את תקופת התשלומים.
בחלק מהמקרים, אם תראו מספיק רצינות לרכישת הנכס,
ותסבירו שכל מה שכרגע "עוצר" אתכם זה התשלום למדד או מתווה התשלומים, הקבלן ינסה להגיע לעסקה.
האם כדאי להקדים תשלומים כדי לחסוך בעלות מדד תשומות הבנייה?
פה אין תשובה חד משמעית.
קחו בחשבון, שאם תבחרו בהקדמת תשלומים לקבלן, אז תצטרכו להקדים את התשלום בגין המשכנתא.
האם זה מתאים לכל אחד? לא בטוח.
אם רכשתם דירה מקבלן ובזמן הבנייה אתם גרים בשכירות, ההחזר החודשי שלכם יושפע מהשינוי.
שאלו את עצמכם האם זה נכון למקרה שלכם?
בדקו אם יש לכם מספיק "כסף בצד" לתשלום הזה בהמשך.
האם לקחתם בחשבון את המדד הזה כחלק מתכנון ההוצאות הנלוות למשכנתא? במידה ולא, זה הזמן!
זכרו שהקבלן לא חייב להיענות לבקשתכם להקדים את התשלום.
שינוי חוק המכר וההקלה על ציבור לוקחי המשכנתאות
מדד תשומות הבנייה זינק בשנתיים האחרונות למעלה מ- 10%. מדובר בעלייה לא שגרתית אל מול שנים עברו בהן העלייה השנתית הייתה באזור ה- 1% עד 2% לכל היותר.
העלייה הזו הצריכה טיפול מהיר וזריז ולכן הכנסת אישרה תיקון לחוק המכר בחודש 06/2022, ומעתה רק 40% מתוך שווי הנכס יוצמד למדד תשומות הבנייה.
זו בשורה של ממש עבור על מי שרוכש דירה מקבלן, בין אם מדובר ברכישת דירה במחיר למשתכן ובין אם לא.
פטור מתשלום מדד תשומות הבניה
ברמה העקרונית, לא ניתן לקבל פטור בגין תשלום מדד תשומות הבניה,
אך יחד עם זאת, בשל ההאטה שחלה בשוק בסוף שנת 2022 ועד לאמצע שנת 2023 וגם בשנים בעבר,
יש מקרים בהם הקבלנים נותנים מבצעים והקלות בתשלומי מדד תשומות הבניה.
לדוגמא:
זוג שרכשו דירה מקבלן, והקבלן הציעה להם לוח תשלומים אטרקטיבי ופטור ממדד תשומות הבניה וכך הפך את העסקה למפתה עבורם.
כמובן שצריכים להביא בחשבון את האופציה שהקבלן מגלגל את המחיר של השינויים בעלויות החומרים אליכם,
אז מומלץ לוודא עם אנשי מקצוע את העלות האמתית של הנכס שאתם מתכננים לרכוש.
ההמלצה שלנו היא שתבדקו את המצב בשוק הדירות לפני ביצוע עסקה עם קבלן, ראו מה נהוג באותה תקופה ונהלו משא ומתן על העלויות מסביב.
מקסימום תופתעו ותקבלו פטור מתשלום על מדד תשומות הבנייה
שימו לב, המדד אמנם לא חלק מתמהיל משכנתא שלכם, אך בהחלט חשוב שתיערכו אליו.
תשלום של המדד או דחייה של המשכנתא? (גרייס)
גרייס היא דחייה של תשלום המשכנתא במספר חודשים, לרב הבנק יאשר גרייס עד קבלת המפתח בעסקאות רכישה מקבלן.
בדקו אם לשלב גרייס במידה והקבלן אישר לכם את הקדמת התשלום יטיב עמכם.
קחו בחשבון שהתשלום שלכם יגדל במידה ותשלבו גרייס במשכנתא – שום דבר לא בחינם.
שאלו את עצמכם את השאלות הבאות:
- איפה תחסכו יותר?
- מה אתם מעדיפים?
- האם תחסכו במדד תשומות הבנייה בהכרח תשלמו יותר בגין הדחייה של המשכנתא?
- האם אתם יכולים להיערך לתשלום לקבלן מבלי לדחות את תשלום המשכנתא?
בצעו מספר סימולציות במחשבוני המשכנתא, בדקו היכן התוצאה משתלמת יותר.
בדקו את עלות ההחזר החודשי עם או בלי גרייס – האם תואם את התוכניות העתידיות שלכם?
וודאו בלוח הסילוקין שאתם מודעים לסכום לאחר הגרייס, ובדקו שהוא תואם את הצרכים שלכם.
מתכננים את המשכנתא שלכם עם יועץ משכנתאות מומחה
מתכננים לקחת משכנתא בקרוב? בסביבת ריביות ומדדים שכל הזמן עולים רצוי לבצע את זה עם יועץ משכנתאות מומחה ולהימנע מטעויות שיגרמו לכם להפסיד כסף.
במידה ותרצו אנחנו נלווה אתכם לאורך כל התהליך,
החל מביצוע האפיון הפיננסי ועד בניית תמהיל המשכנתא ועד להגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא.
צרו קשר או השאירו את הפרטים שלכם לחזרה ואנחנו נחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
לסיכום מדד תשומות הבניה הוא אינו חלק מתמהיל משכנתא. וודאו שאתם מכירים אותו.
