מתבלטים לגבי מיחזור משכנתא ואתם לא בטוחים אם כדאי לכם למחזר את המשכנתא? שאלו יועץ משכנתאות מצוות אמון משכנתאות לבדיקת תמהיל המשכנתא שלכם.
מה זה מיחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא הליך בו אנחנו מבקשים לעצור את המשכנתא הנוכחית או חלק ממנה ובמקומה להעמיד הלוואת משכנתא חדשה,
וזאת על מנת לשפר את התנאים של המשכנתא הנוכחית.
הקריטריונים של מחזור משכנתא ברב המקרים יהיו דומים לקריטריונים של לקיחת משכנתא חדשה. (אחוז מימון, יחס ההחזר, התנהלות פיננסית וכו'…)
בדרך כלל אחת לשנתיים נרצה לבחון אם כדאי לנו למחזר את המשכנתא הנוכחית ולהחליפה במשכנתא חדשה.
מהן הסיבות למחזור משכנתא?
- עדכונים בממוצע הריביות והמדדים השונים.
- עדכונים רגולטוריים כמו הסרת מגבלת "עד 1/3" הפריים.
- פריסה מחדש של תקופת המשכנתא.
- שינויים בסל האשראי הכולל / עדכון סכום ההחזר החודשי.
- במקביל לרכישת נכס נוסף להשקעה או מגורים.
- מחזור משכנתא כחלק מאיחוד הלוואות והוזלת ההחזר החודשי.
אילו סוגים של מיחזור משכנתא קיימים?
מחזור משכנתא פנימי:
מחזור פנימי הוא מחזור שמתבצע בבנק בו אנחנו מנהלים את המשכנתא הקיימת.
היתרונות במחזור פנימי:
- במחזור פנימי עלות פתיחת תיק המשכנתא היא נמוכה כיוון שאין כאן באמת פתיחה של תיק חדש אלא שינוי מסלול קיים.
- אין צורך בביצוע שמאות מחדש כל עוד נשארים בבנק הנוכחי ולא לוקחים תוספת למשכנתה.
- לא צריך לעשות ביטוח חיים מחדש – אם כי תמיד מומלץ לבדוק אם ניתן לחסוך גם בביטוח החיים.
- פחות עבודת ניירת / ריצות לבנקים לצורך מרכז ריביות.
החסרונות במחזור פנימי:
- לבנק אין אינטרס לחסוך לכם בהלוואת המשכנתא וזו גם הסיבה שברב המקרים, מחזור פנימי מתעכב ונסחב זמן רב.
- אין התייחסות לשינוי אחוז המימון או השבחת הנכס מבחינת הקצאת ההון. הדבר עשוי להשפיע לרעה מבחינת הריביות שנקבל בבנק הנוכחי לעומת האחרים.
מחזור משכנתא חיצוני:
מחזור חיצוני הוא שינוי של המשכנתא הנוכחית והבנק בו מתנהלת המשכנתא.
לדוגמא: אם היום המשכנתא מנוהלת בבנק הפועלים ואנחנו מבצעים מחזור לבנק דיסקונט, זהו מחזור חיצוני.
היתרונות במחזור חיצוני:
- להבדיל ממיחזור פנימי כאן יש חשיבות לשינוי וירידה באחוז המימון / השבחת הנכס עם השנים. אם בעבר היינו בהקצאת הון של 60% בעקבות אחוז מימון מעל 60% וכעת אנחנו צריכים מימון של 59% אז הקצאת ההון תהיה על פי אחוז המימון החדש. הדבר משפיע מאד על הריביות שנקבל בבנקים.
- הפתיחה לתחרות יכולה להוזיל משמעותית את הריבית שתקבלו. הבנקים ינסו להתחרות עליכם. כי מבחינת הבנק החדש מדובר במשכנתא חדשה לכל דבר.
החסרונות במחזור חיצוני:
- הבנק החדש מתייחס למחזור המשכנתא כאל משכנתא חדשה ולכן כל נושא יחס ההחזר, ההכנסות וההוצאות ייבחנו כמו במשכנתה חדשה.
- שמאות שוב על הפרק – הבנק לא מכיר את הנכס ולא יכול להסתמך על שמאות קודמת ולכן ירצה ששמאי מטעמו יבדוק את הנכס.
- כמו השמאות, כך גם ביטוח החיים למשכנתא שוב על הפרק. אם כי לעתים נצטרך רק לשנות את המוטב בפוליסת הביטוח לבנק הממחזר.
האם מחזור משכנתא יוביל לעמלת פרעון מוקדם?
כדי לדעת אם מחזור משכנתא יגרור עמלת פרעון מוקדם, אנחנו צריכים להוציא דו"ח יתרה לסילוק משכנתא מהבנק.
בדו"ח תוצג עמלת הפרעון המוקדם, אך מראש ישנם מסלולים שאנחנו יכולים לדעת שעליהם לא תהיה עמלה,
כמו למשל: מסלול הפריים, שאין עליו עמלת פרעון מוקדם וגם מסלול הלוואת זכאות במשכנתא.
אם קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא בשנה האחרונה,
וודאי שמתם לב שישנה הערה שמתייחסת לעמלת פרעון מתחת לכל מסלול בתמהילי המשכנתא.
אז מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא?
אין לשאלה הזו תשובה חד משמעית, יש כאלה שכדאי להם לבצע מחזור משכנתא ויש כאלה שמוטב שישאירו את המשכנתא כפי שהיא.
כדי שתהיו בטוחים, אתם צריכים לבדוק את פוטנציאל החיסכון שלכם,
ולשאול את עצמכם מה המטרה לשמה אתם רוצים למחזר את המשכנתא.
בשנת 2022-2023 אנחנו ידענו עליית ריביות ומדדים, בדגש על ריבית הפריים,
ובעקבות העליות בריביות, כך גדל סכום ההחזר החודשי.
יש כאלה שסכום ההחזר החודשי שלהם התייקר גם בסכום שגבוה מ- 1,500 ₪ והיום מחפשים דרך להוזיל את ההחזר החודשי.
חשוב לציין: מחזור המשכנתא לא תמיד יוזיל את העלות הכוללת של המשכנתא,
ולפעמים מספיק לנו שרק סכום ההחזר החודשי ייקטן ולשם כך נבצע הארכת תקופות למסלולי המשכנתא.
הארכת התקופה בדרך כלל תייקר את העלות הכוללת של המשכנתא.
שאלה: מדוע שהבנק ירצה למחזר לכם את המשכנתא?
הבנק יעדיף שאת המחזור שלכם הוא יבצע מאשר שבנק אחר יציע לכם ריבית אטרקטיבית יותר וכך יאבד אתכם.
יחד עם זאת, הבנק לא יתקשר אליכם לעדכן אתכם שיש הפחתה בריביות או שקיים פוטנציאל חיסכון במשכנתא הקיימת שלכם,
לכן אנחנו ממליצים לכם לשוחח עם יועץ משכנתאות שמתמחה בלאתר את פוטנציאל החיסכון במשכנתא.
בשנתיים האחרונות ליווינו עשרות זוגות צעירים שבחרו למחזר את המשכנתא מסיבות שונות.
בחלק מהמקרים, הצלחנו לחסוך להם הרבה כסף כיוון שפוטנציאל מחזור המשכנתא היה גדול.
כן כן, למרות שהריביות זינקו בשנתיים האחרונות עדיין הצלחנו לחסוך לא מעט כסף להרבה מאד אנשים שבדקו את המשכנתא שלהם.
מנגד היו גם מקרים בהם המלצנו להמתין שהריביות ירדו ולבדוק עמנו בהמשך.
אנחנו מזמינים אתכם לשיחת ייעוץ ראשונית במטרה לאתר את פוטנציאל החיסכון שלכם במשכנתה.
השאירו פרטים ויועץ משכנתאות מצוות אמון משכנתאות יחזור אליכם,
יבדוק את דו"ח היתרה לסילוק המשכנתא ויבחן אם קיים תמהיל משכנתא נכון יותר עבורכם.
מי יודע? אולי גם אתם יכולים לחסוך כסף במשכנתא שלכם.
אבל לא תוכלו לדעת את זה אם לא תעשו את הבדיקה לתנאי המשכנתא שלכם אחת לשנתיים.
אתם יכולים רק להרוויח מזה!
מקסימום תשמעו שאין צורך כעת למחזר את המשכנתא ושכדאי להמתין ולבדוק את הפוטנציאל בהמשך.
מחזור משכנתא - שאלות ותשובות:
הרבה אנשים שואלים אותי בתור יועץ משכנתאות, האם זה הזמן למחזר את המשכנתא, אבל בסופו של יום זה משתנה במטרת המחזור שלכם.
הרבה פעמים אנחנו נוטים לחשוב שהמיחזור הוא דווקא במטרה להוזיל את הריביות במשכנתא,
אבל בשנה האחרונה אנחנו חווים עליות ריביות ומדדים שגרמו להחזר החודשי שלנו לזנק,
ולכן לא מעט אנשים בוחרים למחזר את המשכנתא דווקא ממקום של פריסה מחדש והארכת התקופה על מנת להוזיל את סכום ההחזר החודשי במשכנתא.
אנשים חושבים שאין טעם למחזר את המשכנתא כדי להוריד את הריביות,
אבל בתור יועץ משכנתאות אני יכול לספר לכם על מקרה בו הגיעו אלינו זוג בעלי משפחה שלקחו משכנתא לבנייה עצמית בשנת 1999
הם ניגשו לבנק לפני כשנתיים, כשהריביות היו בשפל ובזמן הקורנה ובנקאי אמר להם "שהמשכנתא שלהם מצוינת, ואין להם למה למחזר אותה"
אז אני יכול לספר לכם, שהיום על אף שהריביות עלו משמעותית והפריים היום עומד על 5.75% נכון לפברואר 2023,
עדיין הצלחנו לחסוך למשפחה ₪150,000 ולקצר להם את המשכנתא בשנה.
חשוב להבהיר שמדובר במקרה נדיר בו אנחנו חוסכים ללקוחות סכום כזה בתקופה הזו.
הסיבה להצלחה הייתה: משכנתא ב – 100% צמודה למדד המחירים לצרכן ובריבית קבועה של 7%.
לא צריכים להתעמק הרבה כדי להבין שמדובר במשכנתא נוראית שהיו חייבים למחזר מזמן, אחרת אין סיכוי שאלה היו הנתונים שלהם היום.
כמו שכבר רשמתי בתאור המקרה של המשפחה שהצליחו לחסוך סכום היסטרי של ₪150,000, בתקופה שהריבית בזינוק,
גם לכם אני ממליץ לבדוק את פוטנציאל החיסכון במשכנתא.
צרו קשר או השאירו פרטים לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות במטרה לאתר את פוטנציאל החיסכון שלכם.
במידה וקיים פוטנציאל חיסכון, אתם וודאי תרצו לחסוך במשכנתא.
יועץ משכנתאות מהצוות שלנו יבדוק את תנאי המשכנתא הנוכחית שלכם, יראה אם יש מקום לשפר ולבנות מחדש תמהיל משכנתא שונה מזה שקיים במשכנתא הנוכחית שלכם.
אך לפני הכל, חשוב שתזכרו דבר אחד:
אם לא תבדקו את פוטנציאל החיסכון שלכם, לא תדעו אם זה הזמן שלכם לבצע תהליך של מחזור משכנתא.
אחד התהליכים המוכרים במיחזורי משכנתא, הם מיחזור משכנתא ותוספת לכל מטרה.
בדרך כלל זה נובע מצורך בתזרים כספי חד פעמי, בין אם זה לשיפוץ או כחלק מתהליך משכנתא לאיחוד הלוואות או כל מטרה אחרת.
התהליך הזה מתנהל כמחזור משכנתא ותוספת של משכנתא לכל מטרה.
זהו תהליך שברב המקרים נמליץ לבצע ביחד עם יועץ משכנתאות, כיוון שמלבד איתור פוטנציאל החיסכון המירבי במשכנתא,
אנחנו נרצה גם לוודא שיועץ משכנתא בנה עבורנו תמהיל משכנתא בהתאמה לצרכים שלנו והתוכניות העתידיות שלנו.
מחזור פנימי למשכנתא הוא מחזור שמתבצע בבנק בו מתנהלת המשכנתא שלכם.
הבדיקה לשיפור תנאי הריביות יכולה להסתיים בשיחת טלפון מול הבנקים ובעזרת ניהול משא ומתן מול מוקד המשכנתאות של הבנק.
אז אם יש לכם את היכולת לראות את התמונה הכוללת, ולבנות תמהיל משכנתא יצירתי יותר מהקיים, ויש לכם יכולות טובות בניהול משא ומתן מול אנשים שכל מטרתם היא לשמר את הרווחים של הבנקים, בוודאי שתוכלו לבצע את התהליך לבדכם.
ההמלצה שלנו היא להיעזר ביועץ משכנתאות, כיוון שהרבה פעמים יועץ משכנתאות ידע להסביר את הרציונאל של מחזור המשכנתא ואת הריביות שהוא חושב שתוכלו לקבל על פי התנאים שלכם,
כיוון שהבנקאי עצמו לא יספר לכם מה המרווח הנמוך שאליו אתם תוכלו להגיע במשא ומתן,
כי הוא קודם כל עובד עבור הבנק, ולכן מומלץ שיהיה מי שכל מטרתו היא לייצג אתכם בתהליך ולדאוג לאינטרסים שלכם.
יועץ משכנתאות מהצוות שלנו ישמח ללוות אתכם בתהליך מחזור המשכנתא, על מנת להתאים את המשכנתא לצרכים שלכם.
זה נכון שאתם יכולים לבצע מיחזור פנימי ולחסוך לכם את כל נושא הצגת ההכנסות וביצוע שמאות מחדש, כל עוד אין תוספת למשכנתא.
אבל כדי להשיג תנאים טובים, מומלץ שתצטיידו באישור עקרוני למשכנתא מבנק נוסף.
המטרה: היא להביא למשא ומתן את התנאים שקיבלתם בבנק אחר ולשפר בבנק שלכם.
ואם הצלחתם להביא הצעה טובה יותר, אל תתביישו לדרוש מהבנק שלכם להילחם עליכם.
יועץ משכנתאות מהצוות שלנו, ידאג לבצע את המשא ומתן על התנאים שלכם על הצד הטוב ביותר ועם תמהיל משכנתא שתפור בדיוק לצרכים שלכם.
