מתכננים משכנתא לרכישת דירה שנייה? הנה מספר טיפים מיועץ משכנתאות שכדאי שתכירו בדרך למשכנתא לדירה השנייה שלכם. משכנתא לדירה שניה מתכננים נכון.
זוכרים את ההתרגשות שהייתה לכם בפעם הראשונה שלקחתם משכנתא? אז במשכנתא לרכישת הדירה השנייה, זה קצת אחרת…
בשלב הזה, כבר יש לכם דירה. אתם יודעים כמה חשוב לתכנן את הדברים נכון כדי לוודא שקיבלתם משכנתא מנצחת.
ובכל זאת, אם בעבר קיבלתם מימון של עד 75% לרכישת הדירה הראשונה שלכם,
ברכישת הדירה השנייה, אחוז המימון הוא משתנה בהתאם למטרת הרכישה.
זה גם תופס לגבי אלה שרכשו דירה בעבר בלי משכנתא.
מה המטרה למשכנתא לרכישת דירה שניה?
דירה למגורים
מי שמעוניינים לרכוש את הדירה השנייה שלהם ולמכור את הדירה הנוכחית נקראים משפרי דיור.
הם בעצם מחפשים "דירה חליפית" לדירה הקיימת שלהם.
הם יוכלו לקבל עד 70% מימון משווי הנכס הנרכש, וזה אומר שהם צריכים להגיע עם הון עצמי של 30% משווי הנכס "מהבית".
הערה:
אם יוכיחו שהבית שלהם כבר נמכר (יש חוזה מכירה בתוקף) יוכלו לבקש גם 75% מימון כמו בדירה יחידה,
כיוון שמכרו את הדירה הקיימת מראש.
דירה להשקעה
דירה להשקעה היא בדרך כלל דירה בה אנחנו לא מתכוונים לגור והיא תוצא לשכירות או מכירה קצת מועד.
על פי בנק ישראל, ניתן לקבל מימון של עד 50% משווי הנכס הנרכש. זה תקף לכל הבנקים במערכת הבנקאית.
10 טיפים ללקיחת משכנתא לדירה שניה
1. אל תהיו "יודעים הכל"
כן, בדיוק מה שאתם מבינים מהמשפט. חזרו וקראו מדריך משכנתא אחד או שניים, והיזכרו במושגים הבסיסיים שקיימים בתהליך לקיחת משכנתה.
הדרך הכי טובה לחסוך בהלוואת המשכנתא היא להגיע לתהליך מוכנים. ואין הכנה טובה יותר מקריאה ולמידה של הבסיס, גם אם את רב הדברים אתם זוכרים.
מכירים את זה שלפעמים קוראים מאמר שקראנו כבר מספר פעמים, ופתאם אתם נחשפים למשהו חדש או כזה שלא זכרתם?
אלה בדיוק הדברים הקטנים שאתם צריכים לזכור כנראה, שפעם קודמת היו פחות רלבנטיים.
קראו את המדריך המלא למשכנתא באתר שלנו, והמשיכו בצעדים הראשונים בדרך למשכנתא.
2. בדקו את המספרים שלכם
אל תעשו דברים בחיפזון, בדקו את המספרים שלכם.
תעברו על ההכנסות וההוצאות שלכם, ותראו שאתם מוכנים לתהליך.
מוטב לבדוק את המספרים עם יועץ משכנתאות ולהימנע מטעויות של חישובים שגויים או אסטרטגיה לא נכונה.
זכרו שכדי לחסוך במשכנתא, צריך לתכנן את התהליך כך שבסופו תקבלו תוצאה מנצחת.
3. הכינו את עצמכם להוצאות נוספות
קחו בחשבון הוצאות נלוות לרכישת דירה שנייה, כמו למשל מס רכישה לדירה שנייה.
על פי מדרגות המס נכון לחודש 10/2022, מס הרכישה לדירה שנייה עומד על 8% עד למדרגה של 5,525,070 ₪
בואו לא נשכח שיש עוד הוצאות נלוות למשכנתא מעבר למס הרכישה. וודאו שיש לכם הון עצמי לעסקה ולההוצאות הנלוות.
האם אתם תעמדו במגבלת יחס ההחזר ולא תעברו את 40% ההכנסה הפנויה שלכם?
4. בדקו את המשכנתא הנוכחית שלכם
הרבה פעמים משפרי הדיור מתלבטים אם לעשות "גרירת משכנתא" ולגרור את המשכנתא שלהם, במידה והתנאים של המשכנתה הנוכחית שלהם טובים.
אבל יש דברים שצריכים לקחת בחשבון כשאנחנו מתכננים גרירת משכנתא, כמו למשל מגבלת יחס ההחזר והעובדה שלא ניתן לבצע גרירת משכנתא בין הבנקים.
לפעמים המשכנתא הנוכחית לא מספיקה לנו, ואנחנו צריכים לקחת תוספת בנוסף לביצוע גרירת משכנתא.
צריך לוודא שסכום ההחזר החודשי שלכם לא יעלה על 40% מסך ההכנסה הפנויה שלכם, לאחר לקיחת המשכנתא לרכישת הדירה השנייה.
5. האם כדאי למחזר את המשכנתא שלכם?
אז בשנת 2022 השנה שבה הריביות מזנקות מדי חודש, ברב המקרים אולי לא יהיה כדאי להמתין עם מחזור המשכנתא,
ביחוד אם המשכנתא הראשונה שלכם נלקחה בשנתיים האחרונות, אבל חשוב לזכור שיש מקרים בהם זה עדיין הדבר הנכון לכם.
כאן כבר בא לידי ביטוי, הניסיון וההבנה במסלולי המשכנתא הקיימים.
לכן מומלץ לבצע זאת עם יועץ משכנתאות.
6. מה עושים כשאין הון עצמי כלל לעסקה?
יש פתרונות מימון מעבר למערכת הבנקאית, שמאפשרות לנו להפוך את "הדירה שלנו" ל- "שתי דירות", זה נקרא מינוף נכס קיים.
עד חודש 10/2021 ניתן היה לקבל משכנתא של עד 50% משווי הנכס הקיים, לטובת גיוס הון עצמי לרכישה.
החל מאותו חודש, על פי החלטת בנק ישראל הבנקים לא יכולים לבצע מינוף נכס קיים לטובת רכישת נכס להשקעה.
אבל אם אתם משקיעים, אני יכול להרגיע אתכם ולומר שיש פתרונות שכוללים משכנתא חוץ בנקאית,
שתאפשר לכם לקחת את המימון הנדרש כפי שנעשה בעבר בבנקים.
7. הימנעו מטעויות נפוצות בלוח התשלומים
הרבה פעמים הטעות הנפוצה היא דווקא בהיערכות והעברת הכספים בפועל מהבנק למוכרים, ברכישת דירה B2B.
רכישת דירה B2B היא תהליך רכישה שנעשה במקביל למכירת הדירה הנוכחית שלכם.
מה שקורה הוא שבפועל אתם צריכים להעביר למוכרים שלכם כספים תחילה מתוך ההון העצמי שלכם, ולאחר מכן מתוך המשכנתא.
חשוב לוודא שהתאריכים בלוח התשלומים בחוזה, יהיו כך שלפני כל פעימה שאתם צריכים לשלם אתם קודם קיבלתם תשלום ממי שרכש מכם את הדירה שלכם.
וכך אתם תמנעו ממצב בו אתם צריכים להעביר כסף למוכרים ועדיין לא קיבלתם כסף מהקונה.
8. ייצור תזרים כספי מהדירה השנייה
כשאנחנו רוכשים דירה להשקעה, אנחנו רוצים שזה ישתלם לנו,
ולכן נעשה כל מיני תכנונים עד שנראה איך עושים שהדירה תייצר לכם תזרים כספי.
כדי לייצר זאת אנחנו צריכים לבנות תמהיל משכנתא שמתאים למטרה הזו.
9. בניית תמהיל משכנתא לדירה שנייה
בניית תמהיל משכנתא לדירה להשקעה, בדרך כלל תהיה תלויה במטרה של ההשקעה, האם לשכירות או למכירה קצרת מועד.
לכל תרחיש נכוון תמהיל משכנתא שרלבנטי עבורו.
ממש כמו ברכישת דירה ראשונה או חליפית למגורים, גם בדירה להשקעה התוכנית היא פקטור רציני בהרכבת התמהיל.
היעזרו במחשבוני המשכנתא באתר שלנו, ובצעו מספר סימולציות עד שתמצאו מהו התמהיל הנכון עבורכם, התוכנית הנכונה עבורכם,
ולאחר מכן תגשו לבנק והחלו את התהליך להגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא.
תמהיל משכנתא כדאי לבנות יועץ משכנתאות מנוסה
הטיפ ה- 10 : פנו ליועץ משכנתאות שישיג לכם משכנתא מנצחת
אם קראתם את המאמר עד לכאן, אתם כבר מבינים שמשכנתא לרכישת הדירה השנייה שלכם, היא לא תהליך פשוט.
אפשר להגיד שהתהליך אפילו מורכב יותר מרכישת דירה ראשונה, כי כאן יש יותר משתנים.
שיחה עם יועץ משכנתאות, תוכל לעשות לכם סדר בכל השלבים שחשוב שתכירו.
חברת אמון משכנתאות מלווה זוגות צעירים ומשפחות רבות בתהליך לקיחת המשכנתא, תוך מתן ייעוץ משכנתאות מקצועי ויחס אישי.
צרו קשר ונשמח לחזור אליכם לשיחת ייעוץ משכנתאות ראשוני ללא התחייבות.
